在审理农村房屋买卖合同纠纷的案件中，合同效力的认定是裁判的焦点。而认定合同效力的关键又是农村宅基地使用权能否转让问题。我国《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而根据《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”的规定，表明宅基地使用权是可以转让的。

    认定农村房屋买卖合同在什么条件下产生效力，除具备合同的一般要件外，更主要的是要从宅基地使用权转让应具备的条件加以认定。一、要经本村委会同意；二、转让人与受让人要是同村人；三、受让人无宅基地；四、转让人户口已迁出村；五、转让人一户有多处宅基地或多处房屋；六、宅基地使用权不得单独转让，须与住房一并转让。符合上述条件，便可认定农村房屋买卖合同有效。

    农村房屋买卖合同在什么情形下无效呢？一是向本村外的人转让住房，因违反集体成员权属性而无效，但在一审法庭辩论终结前买房人取得了卖房人所在的村集体成员资格的可认定有效；二是买房人已有农得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，以及《物权法》第一百五十村住房的，因不符合“一户一宅”的法律规定而无效；三是擅自出售农村住房，未经村民委员会批准的而无效，但在一审法庭辩论终结前买卖双方补办了批准手续的，可以认定有效；四是非自然人购买农村住房的，因其不具有宅基地使用权人的主体资格而无效；五是城镇居民购买农村住房的，因违反国务院的政策规定而无效。上述条件，只要有其中之一不符合，便可认定农村房屋买卖合同无效。

    （作者单位：安徽省明光市人民法院）