目前，随着我国房地产行业的迅猛发展，商品房交易市场日趋火热。商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，作为购房者应当拥有知情权。在商品房交付使用后，购房者如果认为主体工程质量不合格的可以依照有关规定委托质量检测机构重新核验。经核验确属主体工程质量不合格的，购房者有权要求退房，除退房外还可以就由此造成的损失要求房地产开发企业赔偿。

    一、商品房预售应具备哪些条件

    根据法律和建设部和有关规定，商品房预售应当符合以下条件 (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上；(五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。

    (1)受托销售机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构；(2)受托销售机构应当向买受人出示商品房的有关文件和商品销售委托书；(3)受托销售机构应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况；(4)受托销售机构应当以开发商的名义与买受人签订商品房购销合同。

    二、开发商资格

    根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件： 有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元；有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。

    根据上述条件，房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》，房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但并非有了法人营业执照就可以进行房地产开发，因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》，而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低限额；同时还须审查，房地产开发企业的资质。资质分为五个等级，只有一、二、三、四级企业才能从事城市房地产开发业务。所以审查开发商的资格不能看其有关证件是否齐全，更重要的还应审查开发商有无相应的开发资格。买受人一般选择被评为一级或二级企业的房地产开发商为最佳。

    三、商品房购销合同及认购书效力

    考查商品房认购书效力主要从认购书的内容进行分析、判断。如果签订认购书的目的是为以后签订正式商品房买卖合同作准备且内容已具备商品房销售合同的主要内容的，则认购书的性质属于销售合同，同时符合商品房销售规定的条件的，则合同生效，如果认购书的内容不具备商品房买卖合同的主要内容又不符合商品房预售条件的，则认购书不能视为商品房销售合同且不成立，可按合同法缔约过失责任要求开发商赔偿损失。

    根据法律规定，商品房购销合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；  (三)商品房销售方式；(四)商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权利、义务；(八)公共配套建筑产权归属；(九)面积差异处理方式； (十)办理产权登记的约定；(十一) 争议解决方法(十二)违约责任；(十三)其他事项的约定。

    房地产经营者有下列情形之一的，消费者有权解除商品房买卖合同，房地产经营者应当赔偿损失：因房屋主体结构质量不合格到期不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用；由于房地产经营者的原因，导致消费者无法办理土地所有权变更和房屋所有权登记的。消费者选择解除合同退房的，现时房价高于合同房价时，按现时房价计算，现时房价低于合同房价时，按合同房价计算。一般而言，由于开发商的过错解除合同的，购房人可以要求返还购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因解除合同给自己造成的损失。

    四、阳台面积计算

    按现行的《建筑面积计算规则》：1、闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积。2、没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。

    五、公用建筑面积公摊原则

    公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。那么，公用建筑面积又是如何分摊给各套房屋的呢？根据《商品房销售面积计算用公用建筑面积分摊规则》的规定，分摊的公用建筑面积二公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。公用建筑面积分摊系数二公用建筑面积／整个套内建筑面积之和。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人在合同中对面积误差有约定的，从其约定；合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积 x100%。

    1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。

    2、为整栋商品房服务的公用建筑面积，由该栋楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

    3、公用建筑面积按面积比例分摊，公摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。公摊的组成部分根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

    公用建筑面积的计算原则凡已作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。也就是说，整栋建筑物的建筑面积减去整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。由于商品房买卖是大宗交易，因此买卖合同解除后的情况比较复杂，要本着将损失降低到最小的原则予以处理。  

    六、一房多售的处理

    一房多售，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其性质属于欺诈行为。我国对不动产物权实行登记主义原则，也就是说在一房多卖的情况下，已经办理房屋所有权登记过户手续的买受人取得该房屋，其他房屋买受人只能追究开发商的违约责任。

    通常售楼广告和说明书为要约邀请，但出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    商品房买卖合同解除后，根据我国《合同法》第97条之规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

    （作者单位：云南省楚雄州中级人民法院）