【案情】2005年，陆某入住花菱小区（化名）并与该小区物业公司签订物业服务管理合同。合同中约定，2005年至2007年的物业管理费按照住宅建筑面积每月每平米0.45元收取，2008年开始降至0.40元。陆某一直按时缴纳管理费，但2007年开始却拒绝交费。原来小区开发商擅自更改规划，直接影响到陆某的居住环境。且物业公司疏忽小区内卫生环境，脏乱差不说，就连单元门损坏至今一直无人修理。2009年12月陆某家中被盗，当陆某向小区保安要求调取监控录像时却遭到拒绝。因此，陆某以拒交物业费的方式表示诸多不满。物业公司经多次催交未果，便一纸诉状将陆某告上法庭。

    【争议】本案的争议焦点是对物业公司服务不满意能否成为拒交物业费的理由。

    陆某认为，自己和物业公司签订服务合同如同买卖消费，物业公司提供服务，自己作为被服务者支付报酬。当服务不合格或用户不满意时，自己作为消费者有权拒绝付款。

    物业公司认为，对小区管理自己的确存在不足，但这不能成为业主拒交物业费的理由，对服务不满意可以和物业公司协商处理，业主单方面停住缴纳物业管理费就是违反合同。

    【评析】法院审理认为，本案中双方当事人签订的物业管理服务合同合法有效，系当事人真实意思表示，因此具有同等的法律约束力。物业公司按约提供物业管理服务后，陆某应及时缴纳物业管理费，若未如约缴纳应承担违约责任。由于陆某举证证明物业公司在管理上存在瑕疵，不符合物业管理服务合同约定的服务标准，根据我国合同法第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，同时，受害方可以根据损失大小合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款等违约责任。故最终法院鉴于物业公司虽如约履行服务义务，但确有不完善之处，判决酌情减少被告应缴纳的部分物业服务费。

    （作者单位：安徽省马鞍山市花山区人民法院）