保障性住房是指政府提供政策、税收、福利等优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，如经济适用房、限价房、单位自建房等。相对于商品房而言，保障性住房价格低廉，但对购房人的资格有严格要求。实践中，一些不具有购房资格的人借名购买保障性住房，产生了一系列纠纷。我院近期对受理的借名购买保障性住房案件进行调研发现，在该类案件审理中，存在着如下难点：

    一、当事人举证困难。借名买房的情况中，实际购房人主张其支付了购房款，但由于是借用他人名义，因此购房合同、付款凭据、贷款手续、房屋产权证等载明的购房人都为被借名者。根据这些书面证据，很难证明购房款是实际购房人支付。另外，借名购房人与被借名者往往是亲属或存在其他特殊关系，双方很少会就借名买房一事订立书面合同以明确双方权利义务。因此在审判中，购房款到底由谁支付，到底是实际购房人借名买房还是被借名者借钱买房，抑或是房屋租赁或借住，存在认定上的困难。

    二、相关法律及规定复杂，权利状态不确定。国家对经济适用房、限价房等保障性住房的转让存在严格限制，单位一般对本单位福利分房的转让也有相关规定。由此导致即使证明了借名买房的事实存在，购房款由实际购房人支付，房屋也已由实际购房人居住使用多年，但从法律上仍然无法为实际购房人办理权属登记或变更手续，实际购房人支付房款购买了房屋，但产权无法获得认可。

    第三、利益错综复杂，调解难度大。随着近几年房地产市场的发展，几年前数十万元的房屋现在可能已经价值几百万元。巨大的利益导致被借名者心生悔意，在多年后重新对房屋主张权利，这是借名买房纠纷出现的最主要原因。实际购房人与被借名者的利益诉求存在极大差距。另一方面，实际购房人与被借名者往往存在较亲密的关系，由此引发亲人间反目的案例不在少数。纠纷双方矛盾激化严重，对抗激烈，难以进行有效的调解。

    借名买房相关纠纷的出现，是当事人利用法律法规或执法漏洞，谋求不正当利益的因素导致，也与国家相关行政部门审查不严、监督不力有关。我院调研认为，要妥善解决该类纠纷，防止类似事件发生，需要从多方面进行努力。

    首先，加强国家法律法规和政策宣传。向公众明确，借名买房是买房人借用他人名义享受依法或依规定本不该由其享受的国家或单位福利，是一种违反国家法律法规规定的行为，不会得到法律的保护。杜绝当事人的侥幸心理。

    其次，不断完善立法和行政管理制度。相关的国家行政机关应加强对政策性住房购房人资格的审查和监督，消灭借名买房的运作空间。

    最后，统一法律适用和审判工作，平衡各方利益。由于一些借名买房者不具备国家政策规定的购房条件，所购房屋亦不符合转让的条件，借名购房人无法取得房屋产权。但其确实支付了购房款，有些还为借用购房资格而向被借名人支付了对价，购买房屋后，其对房屋进行了装修添附并居住多年，此种情况下，实际购房人的上述支出，应当得到相应补偿。另外，虽然双方借用购房资格的行为违反国家政策法规规定，但毕竟双方曾达成合意，现被借名人在房屋升值后反悔，同样也是一种违背诚实信用原则的行为，不应受到鼓励。法院在处理该类案件时，要正确适用法律，平衡双方利益，并详细向当事人解释法律规定，做好明法析理工作，注意安抚当事人的情绪，努力促进法律效果与社会效果的统一。

    （作者单位：北京市第一中级人民法院）