近年来，土地租赁合同纠纷案件不断增多。引发此类案件数量增加的原因很多，诸如农村城镇化进程的推进、土地价值的迅速增长导致缔约时的土地租赁价格明显偏低、村集体领导权的更迭等。这类案件的主体一方通常为农村集体经济组织故涉及利益主体多，因合同约定的租赁期限长故判决解除合同对承租方的利益影响大，在计算损失时涉及的名目种类繁多，故审理难度、调解难度都很大，审判效果不尽理想。我院通过调研发现，此类案件存在以下几个难点：

    一、违约行为的认定难。土地租赁合同纠纷案件通常都以合同解除作为诉求之一，是否存在根本违约行为是能否判决解除合同的事实依据。认定难得原因有：一为当事人的举证能力较弱，此类案件的主体一方通常为从事种植和养殖的农民，对于诉讼证据的保存、举证责任的分配等问题知之甚少；另一方面，缺乏统一明确的“根本违约”标准，对于什么样的行为可以作为能够导致土地租赁合同目的不能实现的根本违约行为缺少准绳。

    二、关键事实的调查难。为司法求真，法官通过赴实地观察、调查获得事实真相的难度较大。诸如诉讼前是否存在停水、停电的违约行为很难调查、地上农作物的产量大幅减损是否为人为原因造成也较难查实。需要向相关人了解情况时，即使有人知晓，很少有人能够配合作证。

    三、损失数额的计算难。判决解除合同后，受损方的利益赔偿问题也较为复杂，往往涉及繁多的名目、种类，同时可能还涉及预期利益的赔偿问题。因此在判决时，这类问题也会对法官形成困扰。

    四、平衡利益的调解难。土地租赁合同往往涉及利益较大，案件调解很难，调解率低。尤其是一方为村委会的纠纷，作为集体经济组织，在很多方面都存在资源优势，在诉讼中不易作出让步。作为合同的另一方，一旦与另一方交恶，通常会很难顺利经营土地。因此，调解的难度较大、各方利益获得平衡的调解难度更大。

    为妥善解决此类纠纷，针对此类纠纷的审理难点，我院提出如下对策和建议：

    一、重视调查研究，改变一味坐堂问案的工作方式。鉴于这类案件的特殊性，一味地坐堂问案往往不能实现法律的实质争议。法官应丰富审判方式，可以采用就地审判、巡回审判等多种方式，同时，尽量克服案多人少的现实困难，多赴实地调查研究，以最大限度的实现司法真实。

    二、总结审判经验，建立、明确科学有效的方法与标准。针对此类案件的关键问题应建立相对明确、具体、更具可操作性的标准和方法，比如根本违约的认定标准，直接损失的范围、预期利益的计算等。这样既可以使得法官在审理此类案件时能够有据可循，同时又可以保证裁判结果的统一性。审判经验的总结和积累至关重要，具体形式可以采用调研、优秀案例汇编、优秀法官经验总结等。

    三、创新工作机制，探索有效的司法解决纠纷补充手段。这类案件的判决通常很难尽如人意，同时调解较难，需要创新有效的司法解决纠纷补充机制。例如，尝试探索土地租赁合同纠纷案件的“大调解”机制，即法院通过协调乡镇政府、农业、林业等职能部门，做好当事人的利益平衡问题，妥善地解决此类纠纷。

    （作者单位：北京市第一中级人民法院）