原告高老太诉称，太舟坞村的一房产是她家房屋。1995年儿子武先生对她谎称将房产出租给郭先生，她表示同意。但至2011年9月，她向有关部门办理房产报备登记手续时，才发现自己享有共有权的房产已被出卖给了郭先生。郭先生系外地居民，武先生将太舟坞村的房产出卖给郭先生，违反了国家有关规定，故要求法院确认武先生与郭先生的买卖行为无效。

    被告郭先生认为，武先生是诉争房产的所有权人，双方房屋买卖行为系真实意思表示，不存在合同无效的情况。他的父母系知青，按照当时政策回城，两位老人均为医生，村委会欲组建医疗所，经其牵头，当时政策允许他在太舟坞村取得宅基地，当时武先生向他及村委会出示了房屋所有权的相关证明，材料均显示诉争房屋所有权人系武先生，他作为受让人，已尽到了善意审慎的注意义务，故双方买卖行为合法有效。后将房屋进行了翻建，取得了政府的行政许可，获得了房屋合法所有权。

    法院经审理后查明，涉案房产系高老太及武先生祖业产，1995年武先生与郭先生签订房屋买卖协议，并于1995年12月填写宅基地转让申请表，授转让者为郭先生，转让者为武先生，家庭成员有母亲高老太、妻子、女儿，转让宅基地上有房屋6间，房屋折款为1.5万元，并有太舟坞村村民委员会、温泉乡政府的批示。郭先生在取得房屋后于1997年前后将房屋翻建，但未经乡镇政府审批。武先生于1996年另批宅基地建房居住。郭先生现户籍所在地为太舟坞村。

    法院经审理后认为，根据转让宅基地申请表记载，转让者武先生家庭情况中登记有其母高老太，根据农村一般生活习惯，武先生有权处分房屋。武先生与郭先生之间达成买卖协议，系双方的真实意思表示，经过了房屋所在地集体经济组织的同意，郭先生现已将户口迁入房屋所在地的集体经济组织，且武先生出卖上述宅院后另批宅基地居住，故上述协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。最后，法院驳回了高老太的诉请。

    法官释法：

    根据我国土地管理法规定，农村土地归集体所有，农民宅基地不允许自由买卖，仅允许在同一集体组织间进行转让，出售给居民的宅基地买卖行为原则上应认定为无效，但经过乡镇政府审批的、取得农村建房审批的、将户籍落入买受宅基地的买卖行为可认定为有效。本案中武先生将自己宅基地出售给原为居民的郭先生，后郭先生将户籍落入买受房屋，且买卖行为经过了村、乡两级组织的批示，存在可认定房屋买卖行为有效的情形，故本案驳回了高老太的诉讼请求。