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该案中抵押权的范围是否及于土地使用权?
作者:王长平 胡睿   发布时间:2012-06-26 15:45:50


    【案情】

    郭某与胡某签订一购房合同购得胡某的店面一间,并已办理了房产过户手续,但土地使用权人然为胡某,后郭某以该店面作抵押向某商业银行贷款100万元,并办理了抵押登记,但该店面依附的土地未办理抵押登记。后因郭某逾期未还款,银行在实现抵押权的过程中,该间店面及依附的土地使用权被依法一并拍卖所得105万元,现银行要求就该105万元拍买所得款全部优先受偿,以实现其抵押权;但胡某认为自己然是该土地的使用权人且该土地并未办理抵押登记,银行无权就全部拍卖款优先受偿,该拍卖款中关于土地使用权的款项应先归胡某所有。

   【分歧】

    抵押权的范围是否及于土地使用权,银行是否就该105万元拍买所得款全部享有优先受偿权?

    第一种意见认为,抵押财产的范围应该以登记为准,现胡某然是上述土地的使用权人且未办理抵押登记,银行只享有地上建筑物即该店面拍卖款的优先受偿权。

    第二种意见认为,根据“地随房走”原则,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押,故银行享有该店面全部拍卖款的优先受偿权。

   【管析】

    笔者同意第二种意见,理由如下:

    首先,由于房地产的不可分性,我国在处理房地产法律关系时历来强调一项基本原则,即房屋所有权主体与房屋占用范围内的土地使用权主体一致的原则,俗称“房随地走,地随房走”的原则。我国《担保法》第三十六条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”,及《物权法》第一百四十七条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。可以看出地上建筑物等在自然属性上对土地的依附,避免了对地上建筑物、构筑物及附属设施的经济价值的破坏,并可以使物权关系清楚简明,避免因建设用地使用权与地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权主体不同,在权利行使时发生纠纷。

    其次,在房地产抵押问题上,实现抵押权必然带来抵押财产的转让,因此在设定抵押权时,房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押,只有这样,才能保证实现抵押权时,房屋所有权和建设用地使用权同时转让。我国《物权法》第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”。因此,不论在房地产的转让还是抵押的问题上,“房地一体”都是处理此类纠纷的基本原则。

    最后,本案中虽然胡某持有土地使用权证,但郭某与胡某已经办理产权过户登记手续,且在银行与郭某办理了抵押登记后,该店面作为不动产物权变更已经完成,并对外产生登记公示公信力。胡某然持有该店面的土地使用权证,更多的属于管理层面的问题,房地产登记机关没有对土地使用权证进行相关处理,致使胡某仍然持有土地使用权证书,但本案土地权益实际上已经随着店面买卖而转移。故胡某以其属于该店面土地合法使用权人,该土地使用权并非抵押物为由,要求获得返还拍卖款中土地使用权价值的要求不成立。

    综上,抵押权的范围及于该店面的土地使用权,银行就该105万元拍买所得款全部享有优先受偿权。



来源: 光明网-法院频道
责任编辑: 王丹

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