基层政府指导业委会换届

    在物业管理实际中，一些新建小区三五年没成立业主委员会是常有的事，对物业的监督无法进行。不少楼盘入住多年，也有一批热心的业主积极筹备，但由于种种原因业委会就是难以出炉，致使物业管理与服务中的一些问题得不到及时解决，进而影响社会稳定的问题。同时，在处理住宅区物业管理与服务问题时，上级政府和政府部门往往要求基层政府和社区自治组织参与，但基层政府和社区自治组织的职责并没有明确，使得基层政府和社区自治组织参与物业管理于法无据。

    为此，《条例》对基层政府和社区自治组织参与物业管理的职责予以明确。规定乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。村民委员会、居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好与物业管理有关的工作。

   《条例》还创新协调机制，提出由“县级以上政府通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制”，并提出物业管理联席会议主要协调解决下列事项：业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题；物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件；物业管理区域内的收费争议问题。

    物业不辞而别或赖着不走或罚10万

   “业主一致认同开发商找来的前期物业管理小区时问题多多，就换了另外一家物业，我们现在的物业已经是第二家了。”前期物业由于达不到居民业主的要求而没有与其续约，但该物业公司撤走时拒不移交账本等相关资料。“业委会要求公开相关项目细目亦遭到拒绝。”近年来，因新老物业交替引发的争端屡见不鲜，一些物业企业或者干脆突然撤离的，或者始终赖着不走。

    针对这一情况，《条例》规定，物业服务合同终止或者解除后，10日内，物业服务企业应当与业主委员会办理交接手续，包括移交全部物业档案；物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；清算预收、代收和欠收的有关费用等。

    《条例》还规定，物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；不交接或擅自撤离，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。

    物业擅自提价业主可拒交

    物业服务收费实行的是政府指导价和市场调节价，按照规定，普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的，实行市场调节价，物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。

    但在物业服务与管理中，物业服务收费是引发物业管理矛盾的原因之一。一方面，有的物业在不告知小区业主的情况下，擅自提高服务费；另一方面，有些业主认为物业提供的服务不到位而拒交物业费，从而与物业产生纠纷。

    为了加强对物业服务收费的监管，《条例》规定，物业公司违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或重复收费的，业主有权拒绝。针对业主不缴纳物业费的情况，《条例》规定，业主违反物业服务合同约定不按时足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向法院提起诉讼。

    《条例》还规定，服务企业不能擅自设置营业摊点；不得收取未经价格主管部门核准的费用；不得擅自提高公共车位停车费标准，否则将由房产行政主管部门或价格主管部门按照权限，处1万元以上5万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业共用部位、公用设施设备的维修与养护，剩余部分按业主大会的决定使用。