我国的法律、法规及司法解释对房屋承租人的优先购买权均作出了相应的规定，但这些规定的原则性较强，难以指导具体的审判实践，以致审判人员在处理这类案件时经常发生意见分歧。为了有效地保护出租人出卖房屋和承租人依法享有优先购买的权利，弥补立法方面的缺陷和不足，更好地指导审判实践，作者从优先购买权发生的前提、优先购买权的“同等条件”、出租人的通知义务、承租人行使优先购买权的法律后果四个方面提出的自己的意见和看法，值得探讨和研究。

    【关键词】    

    房屋承租人       优先购买权

    所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖出租房屋时，承租人在同等条件下依法享有的优先于他人而购买房屋的权利。我国的法律、法规及司法解释对房屋承租人的优先购买权均作出了相应的规定，但这些规定的原则性较强，难以指导具体的审判实践，以致审判人员在处理这类案件时经常发生意见分歧。为了有效地保护出租人出卖房屋和承租人依法享有优先购买的权利，弥补立法方面的缺陷和不足，更好地指导审判实践，现笔者从以下几个方面就房屋承租人优先购买权的相关问题，谈一下自己的粗浅看法，以与大家商榷。

    一、优先购买权发生的前提

    优先购买权发生的前提是出租人出卖出租房屋。只有出租人出卖出租房屋时，承租人才能享有优先购买权。根据我国现行的法律规定，出租人出卖出租房屋包括两种方式：一种是变卖，即出租人以公平合理的价格将出租的房屋交付有关单位或者由自己予以出卖；另一种是拍卖，即出租人以公开竞价的形式将出租的房屋转让给最高应价者的买卖方式。对于变卖出租房屋，承租人能够享有优先购买权，审判人员没有争议；对于拍卖出租房屋，承租人能否享有优先购买权，审判人员存在两种截然不同的观点。一种观点认为，拍卖本身是价高者得的公开竞价方式，不存在“同等条件”可言，故承租人不能享有优先购买权；另一种观点认为，拍卖尽管是一种价高者得的特殊买卖方式，但究其本质而言仍然是一种买卖方式，故承租人仍应享有优先购买权。笔者同意后一种观点，认为承租人的优先购买权是其享有的法定权利，不能因为出卖方式的不同而剥夺承租人的优先购买权。但在具体的操作中，既要维护承租人的优先购买权，又要维护第三人的竞买权。笔者认为，出租人在将出租的房屋交付拍卖前，应将拍卖的底价通知承租人，征求承租人是否愿意以该底价购买出租房屋，如果承租人拒绝以该底价购买出租房屋，则丧失了以该底价购买房屋的优先购买权；如果承租人愿意以该底价购买出租房屋，则应通知其参加拍卖。在拍卖时，如果无人应拍，则承租人可以该底价购买出租房屋；如果有人应拍，则承租人享有与其他竞买人相同的权利，以价高者得为原则，不再享有优先购买权①。如果出租人作出的拍卖底价较高，不仅承租人不愿购买，而且也无其他人参加竞买，出租人在降低拍卖房屋的底价后，仍应将降低后的拍卖底价再次通知承租人，以征求承租人是否愿意购买。如果出租人降低拍卖房屋的底价后没有再次通知承租人而将房屋拍卖，则承租人可以享有优先购买权为由，请求人民法院宣告拍卖无效。

    二、优先购买权的“同等条件”

    优先购买权是承租人的一项法定权利。该权利既是对财产所有权人行使处分权的一种限制，也具有对抗第三人的效力。国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《贯彻意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”我国《合同法》第230条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的优先购买权来源于上述法律、法规及司法解释的规定。这些规定均将“同等条件”作为承租人行使优先购买权的法定要件。所谓“同等条件”，笔者认为就是“相同、相等”的条件。这里的“相同、相等”，应当理解为绝对的相同、相等，而非大致或者基本的相同、相等。具体地讲，“同等条件”包括出卖范围的同等条件、购买需要的同等条件、支付价款的同等条件、支付价款方式的同等条件、支付价款期限的同等条件等。所谓出卖范围的同等条件，就是出租人出卖的房屋与承租人承租的房屋范围相同，即出卖的房屋与出租的房屋系同一标的物。如果出卖的房屋范围超出了出租房屋的范围，则承租人就不能享有优先购买权②；所谓购买需要的同等条件，就是承租人购买房屋的需要与第三人购买房屋的需要相同，即双方都是为了自身的需要而购买出租房屋。如果承租是为了他人的需要而购买出租房屋，则其不能享有优先购买权；如果第三人是为了他人的需要而购买出租房屋，则承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。只有承租人和第三人均为自身的需要而购买出租房屋时，承租人方可行使优先购买权。所谓支付价款的同等条件，就是承租人支付的房屋价款数额与第三人支付的房屋价款数额完全相等。如果承租人支付的房屋价款数额低于第三人支付的房屋价款数额，则其不能享有优先购买权；所谓支付价款方式的同等条件，就是承租人支付房屋价款的方式、方法与第三人支付房屋价款的方式、方法完全相同，如均以现金交付的方式主动向出卖人支付房屋价款。关于支付价款的方式，主要根据出卖人的要求而确定。如果承租人支付价款的方式不符合出卖人提出的要求，而第三人支付价款的方式符合出卖人提出的要求，则承租人不应享有优先购买权；所谓支付价款期限的同等条件，就是承租人支付房屋价款的期限与第三人支付房屋价款的期限完全相同，如均是在买卖合同成立、生效后当即履行。如果承租人支付房屋价款的期限迟于第三人，则其不能享有优先购买权。只有出租人在出卖范围、购买需要、支付价款、支付价款方式，支付价款期限五个方面的条件与第三人完全相同时，方能享有优先购买权。如果第三人给定的条件优于承租人给定的条件，则优先购买权不能成立，当然也不得行使。这样做的目的，既可以维护出卖人的合法权益，也可以防止承租人滥用优先购买权。

    三、出租人的通知义务

    我国现行的法律、法规及司法解释均规定出租人出卖出租房屋时应当通知承租人，但都没有规定通知的具体方式，如书面通知还是口头通知，特定通知还是不特定通知等。因法律及司法解释对房屋买卖、房屋租赁、房屋赠与等均规定采用书面方式，故笔者认为，出租人出卖出租房屋时也应采用书面的通知方式。这样做，不仅符合我国的立法精神，也有利于保护出租人和承租人的合法权益。在书面通知承租人时，应采用特定的方式进行，即应将出卖房屋的价款、时间、方式、履行价款的期限等相关内容，具体、详尽地直接通知给承租人，而不应采取登报公告、电视广告等不特定的通知方式。采用不特定的通知方式，尽管具有相应的法律效力，但承租人不一定能够得知通知的内容。这样做，可能使承租人丧失优先购买的权利，损害承租人的合法权益。

    出租人究竟应该在什么时间通知承租人呢？国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条及《贯彻意见》第118条均规定了“提前3个月通知承租人”，故出租人在出卖房屋时，应在3个月前通知承租人，承租人应当在接到通知后的３个月内行使优先购买权。法规和司法解释之所以将通知的期限确定为3个月，就是要让承租人能够作好充分的准备，使其能够真正享有优先购买权。

    关于通知的次数，我国的法律、法规及司法解释均没有作出具体的规定。笔者认为，出租人应根据通知的具体情况而确定通知的次数。如果出租人按原定条件未能出卖房屋后，将出卖房屋的价款等条件提高了，则不应再行通知承租人；如果出租人按原定条件未能出卖房屋后，将出卖房屋的价款等条件降低了，则应再行通知承租人。因为法律规定承租人享有优先购买权的立法价值取向，在于保护承租人的基本生存权利。这样做的目的，能够最大限度地保护承租人享有的优先购买权得以实现。

    四、承租人行使优先购买权的法律后果

    《贯彻意见》第118条规定：“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”由此可见，承租人行使优先购买权的法律后果是出租人将房屋出卖给第三人的行为无效，使出租人出卖房屋的行为回归到出卖前的初始状态。但在审判实践中，有些审判人员认为，人民法院在宣告房屋买卖无效的同时，应该判决出租人以第三人支付的房屋价款数额将出租房屋出卖给承租人。只有这样，才能使承租人真正、实际上取得该出租房屋的所有权。否则，优先购买权就成了一句空话，形同虚设。笔者认为，上述观点不仅于法无据，而且也不符合情理和实际。因为房屋优先购买权纠纷属于侵权范畴，房屋买卖纠纷属于合同范畴，二者并非同一法律关系，故不应在同一案件中审理。承租人享有的优先购买权是一种法定权利，不以当事人的主观意志为转移；房屋买卖是一种合同关系，要靠双方当事人的合意才能确立。法律设定优先购买权并不是以出卖人的实际利益的损害为代价，也不是绝对地剥夺其他购买人的购买机会③。如果人民法院在宣告房屋买卖无效的同时，强行以第三人支付的房屋价款数额将出租房屋出卖给承租人，这不仅违反了合同的“意思自治”原则，损害出租人和善意第三人的合法权利，而且还会破坏正常的社会经济秩序，产生不良的社会后果。

    对于因宣告房屋买卖无效而给第三人造成的损失如何赔偿这一问题，那就要根据出租人出卖房屋的过错程度和给第三人造成的损失情况等，由出租人在另案中酌情赔偿给第三人。这种做法，不仅符合房屋优先购买权的立法本意，而且能够使第三人的合法权益得到保护。

    注释：

    ①参见徐文杰：《房屋拍卖，如何保护承租人的优先购买权》，《法制日报》2003年5月14日；

    ②③参见李馨：《承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”》，《人民法院报》2006年1月17日。

    （作者单位：内蒙古自治区察哈尔右翼后旗人民法院）