金某意、李某玲诉称，金某意、李某玲于2009年7月24日购买刘某修的宅院一处，上面有四间房屋（已交付使用），当时没有任何争议。两个月后，金某意找来工人，购买了砖沙，于10月2日在该宅院的周围垒院墙，在垒的过程中，潘某真、刘某民采取暴力手段强行阻止，结果被迫停工。潘某真、刘某民的行为侵犯了金某意、李某玲的合法权益，请求依法判令潘某真、刘某民停止侵权，不得阻止金某意、李某玲垒院墙，并赔偿经济损失2000元。

　　潘某真、刘某民辩称，潘某真、刘某民享有争议地使用权及房屋所有权的二分之一，金某意、李某玲购置刘某修宅院未经潘某真、刘某民同意，刘某修将刘某民享有权利的土地出卖本身就是侵权，故金某意、李某玲主张的侵权理由不成立，潘某真、刘某民阻止其垒院墙系维权行为，不属侵权，本案应驳回其诉请。

    民权县人民法院经审理查明，2009年7月24日，金某意与刘某修签订一份房屋买卖合同，金某意购买刘某修位于罗庄村委刘新庄西段路北的房屋及宅基地，该房屋的房产证署名为刘某修（后被撤销），金某意付款后搬进该宅院居住，但未办理相关的过户手续。该处宅院东邻刘四堂、西邻刘现法、南邻刘宝军、北邻路。2009年10月2日，金某意在该院的周围垒院墙，刘某民、潘某真以享有涉案宅院所有权的二分之一、刘某修的出卖行为侵害其合法权益为由，阻止金某意、李某玲垒院墙，并将垒起的部分院墙推倒。

    【裁判结果】

    民权县人民法院于2011年6月7日作出（2010）民民初字第254号民事判决：一、潘某真、刘某民不得阻止金某意、李某玲在购买刘某修罗庄村委刘新庄西段路北东邻刘四堂、西邻刘现法、南邻刘宝军、北邻路的宅院上垒院墙；二、驳回金某意、李某玲的其他诉讼请求。宣判后，潘某真、刘某民提出上诉。商丘市中级人民法院于2011年10月19日作出（2011）商民终字第1078号民事判决，驳回上诉，维持原判。

    【裁判理由】

    金某意购买涉案房屋时，刘某修持有该房屋的产权证书，金某意足以相信该房屋的所有权人为刘某修本人，金某意购买房屋时为善意。金某意与刘某修签订买卖合同并实际履行，金某意在其购买的宅院周围垒院墙，即是基于生效合同所进行的对物的利用行为，因其支配行为在事实上已经及于该宅院，故其为涉案宅院的占有人。金某意虽然未办理涉案宅院的过户登记手续，但其基于合同关系的占有行为应当予以保护，故原审认定刘某民的行为侵犯金某意的合法权益正确。刘某民认为其是涉案房产的共同共有人，故刘某修的出售行为侵犯其合法权益，其可向刘某修另行主张相关权利。

    本案争议的焦点在于在未办理房产过户手续之前，房产的买受人对房屋是否享有权利。在设立物权占有制度之前，权利受损害的一方比如承租人、保管人、借用人等只能通过债上请求权来保护其依据合同取得的占有，这种救济方法因为受到合同当事人相对性的限制，当第三人侵害其占有物时却苦于没有途径行使权利。占有制度确立后，解决了这种困境，权利人可以根据占有所产生的占有权对抗第三人，直接行使诉权实现权利。物权法设立占有制度的目的之一，在于维护物的事实秩序而非维护物的法律秩序，即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，从而维护社会的安宁与和平，此为占有的保护功能。占有保护功能是对社会和平之物的保护，即对物的支配状态的绝对保护，我国占有制度规定的占有形式是合同关系等产生的占有，其中就包括让与所有权的买卖合同。本案中，刘某修持有涉案房屋的产权证书，其公示的房屋状态系刘某修一人所有，金某意有理由相信刘某修对房屋有完全的处分权，且在支付了相应的合理价款后，搬进该宅院内居住，金某意既是善意，又是基于生效买卖合同关系对房屋进行占有，其在宅院上垒院墙系行使自己的合法权利，刘某民予以阻止并推倒已经垒好的院墙，行为已经构成侵权，应承担相应的民事责任。

    刘某民认为其是涉案宅院的共同共有人，刘某修处分财产的行为侵犯其合法权利，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。按照该条规定，刘某民可向刘某修另行主张权利。

    虽然不动产必须以登记为物权变动的必要要件，但是在没有进行不动产物权登记的情况下，仍要依法保护占有人（买受人）的合法权利。在我国农村私有房屋买卖中，支付价款、房屋交付完毕，买受人实际占有房屋却未办理登记的事实是大量存在的，如果绝对地将过户登记作为不动产物权变动生效的依据，那么不动产转让方在房屋交付之后物权变动之前仍然可以以所有人的身份再次进行转让财产，此时对原受让人显失公平，也不利于维护交易秩序，所以，在出卖人已经将房屋交付于买受人之后，买受人基于对不动产的有权占有行使的权利应当予以保护。

    （作者单位：河南省商丘市中院）