邓某和周某共同出资人民币100万元在某区取得出让土地并建造一幢两层楼房，两家分别入住一、二层。2011年8月邓某将一层出租给其亲戚邹某，租期1年。同年12月邓某欲将该层出售，周某提出购买，邓某定价60万元，周某因价格偏高而未同意。此时邹某也提出购买，因亲戚关系二人以55万元价格成交，双方签订了房屋购买合同。周某知悉后，与邓某交涉未果。随后，周某以侵权为由向人民法院提起诉讼，请求判决确认邓某和邹某之间的买卖合同无效，判决确认其对讼争房屋享有优先购买权。

    【分歧】

    谁最终可以行使优先购买权呢?

    第一种观点认为：本案中，邹某作为承租人，按《合同法》规定享有优先购买权。

    第二种观点认为：本案中，周某作为房屋共有人，根据《民法通则》、《物权法》享有优先购买权。

    【分析】

    笔者赞同第二种观点：

    1、《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”根据此条规定，可以理解为：在按份共有财产中，某一共有人有权将自己的份额部分从共有财产中分出或转让。在与第三买受人同等条件下，其他的共有人对该份额有优先购买权，出卖人与第三人订立的买卖合同归于无效。

    2、《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，共有人之间另有约定的除外”。根据这一规定，共有人间的同等条件进行的优先购买权，若存在共有关系之外的第三人竞买，仍应遵守“同等条件”此项规定。只不过是在“同等条件”的前提下先共有内部而后第三人。

    3、从权利位阶上看，共有人优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债权派生出的物权化的债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。

    4、从法律效果看，法律设定共有人具有优先购买权其宗旨是维护共有关系的稳定性，共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其所尽义务要高于承租人，从义务与权利相一致的原则，共有人优先购买权也更为优先。另外，承租人较共有人没有优先行使购买权，依“买卖不破租赁”的理论承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响。其权利并没有受到影响和损害。综上，在同等条件下共有人优先购买权要更优于承租人。

    （作者单位：江西省崇仁县人民法院）