【案情】

    王某拥有坐落于某繁华地段的店面一间，2011年8月，王某将该店面承租给李某，双方约定承租期为五年，租金为每月10000元。李某在租下该店面之后又在2012年3月将店面转租给张某，约定承租期为二年，租金为每月12000元。2012年6月，张某又将承租的店面转租给徐某，双方约定承租期为一年，租金为每月15000元。2012年12月，王某欲将店面对外转让，李某、张某和徐某作为该店面的租赁人均主张对于涉案店面的优先购买权，为此，各方当事人诉至法院。

    【分歧】

    关于李某、张某和徐某三人谁享有对于租赁房屋的优先购买权问题，存有两种不同的意见：

    第一种意见认为，房屋承租人的优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物，承租人所享有的优先购买权。因此，本案中相对于房屋出租人王某而言，租赁合同中的相对人为李某，故李某享有对于租赁房屋的优先购买权。

    第二种意见认为，房屋承租人的优先购买权制度设立的初衷是为了发挥租赁物的最大效用，降低交易成本，从这一初衷出发，房屋最终次承租人也即徐某对于涉案房屋享有优先购买权。

    【评析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    承租人优先购买权是当今世界各国民事法律普遍确立的一项民事制度，我国也在1999年颁布实施的《中华人民共和国合同法》中确定了承租人优先购买权这一项民事制度。《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据该规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。

    对于房屋所有人而言，如果他将自己所有的房屋出租给他人并且要转让的情况下，必须在房屋出卖之前的合理期限告知承租人，而且房屋承租人具有对于租赁房屋的优先购买权，如果房屋所有人没有履行这一义务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”之规定，应当对于房屋承租人应当损害赔偿责任。从而在法律层面上，赋予了房屋承租人优先购买权被侵害情况下的损害赔偿请求权。

    法律设立承租人优先购买权的制度初衷在于降低整个社会的交易成本，减少矛盾纠纷，便于房屋的实际占有人、管理人和使用人对于租赁房屋的管理和使用。通常情况下，房屋的最终次承租人是房屋的实际占有人、管理人和使用人，只有房屋最终次承租人才能够将租赁房屋的使用权和所有权结合起来，充分发挥租赁房屋的最大效用。因此，房屋的最终次承租人享有对于承租房屋的优先购买权最符合法律设立这一制度的初衷和目的。本案中，房屋最终次承租人徐某是诉争店面的实际占有人、管理人和使用人，其他的两位承租人李某、张某虽然也存在于租赁关系中，但是因为他们与诉争房屋相脱离，将诉争房屋的优先购买权赋予给这两位当事人并不能实现房屋的最大效用，也不能降低交易成本，故从法律制度的设立初衷和目的出发笔者同意第二种意见。