商品房买卖合同条款的缺失已经成为商品房买卖纠纷的一大主因。《法制日报》记者8月19日从重庆市第一中级人民法院了解到，2009年-2011年该院共受理商品房买卖纠纷2900余件，纠纷类型涵盖小区配套及基础设施、商品房交付、房产证办理、房屋质量等。而引起纠纷的主要原因在于合同约定的缺失，导致权责模糊。

    开发商的宣传行为缺乏合同规制

   “小区的绿化率、容积率、游泳池和网球场等都和当初宣传不一样，开发商应该承担违约责任”，廖女士在法庭上说到。

    2007年廖女士购买了位于重庆市北部新区某楼盘的房屋一套。交房后，廖女士才发现小区的配套设施与当初开发商宣传的内容有很大差别。协商未果后，廖女士将开发商告上法庭。

    法院审理后查明，该开发商的宣传资料中载明的小区的容积率、绿化率、网球场、游泳池等设施确实与实际情况不符，已经构成违约。

   “宣传内容是对房屋及相关设施作的说明和允诺，而且说明和允诺是具体确定的，该宣传内容又要对合同的订立和价格有重大影响。”承办该案的法官说，如果正式的购房合同里没有与符合上述条件的宣传内容相反的约定，那么开发商的宣传资料可以视为合同约定。

    法院审理后认为，开发商宣传资料中关于小区的容积率、绿化率、网球场等内容具体、明确且对订立合同和价格有重大影响，可以视为要约。近日，重庆一中法院二审判决开发商承担违约责任，赔付廖女士违约金4000余元。

   “由于将宣传内容视为合同约定的条件比较严格，因此购房者在合同没有明确约定的情况，不要轻易相信宣传广告内容。”承办法官提醒消费者。

    逾期交房或办证成“重灾区”

    记者了解，因房屋配套设施与宣传不符引起的纠纷仅是商品房买卖合同纠纷的一部分。

　　近三年来，重庆一中院及其辖区法院受理的商品房买卖合同纠纷数量呈逐年上升趋势且类型越来越多样化，传统的一房二卖的情形有所减少，而涉及逾期交房、逾期办证、房屋质量、小区五通费及房屋面积计算等方面的纠纷则呈上升趋势。

   “2009年至2011年我院受理的2900余起商品房买卖合同纠纷案件中，涉及逾期交房、逾期办证的有2200余件，占总案件数的78%。” 重庆一中院民四庭李颖法官表示，开发商逾期交房或逾期办证已成为此类案件的“重灾区”。

    据重庆一中院分析，开发商隐瞒重大事实、延期交房、不履行协助办证义务、房屋质量和面积存在问题、配套设施与宣传不符等六个方面是导致此类纠纷数量不断上升、类型多样化的主要原因。

  　李颖法官表示，如果能将实践中易发、多发的争议事项纳入购房合同予以明确约定，是减少纠纷发生、维护购房者合法权益的有效途径。

    完善商品房买卖合同减少纠纷

    据了解，目前我国大部分商品房买卖合同一般以建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）为基础，开发商再酌情调整部分内容形成格式合同。

    随着商品房买卖市场的快速发展，李颖法官建议，应及时对《示范文本》中的相关条款予以增加、修改，以满足实际需求。

    据悉，现有的《示范文本》中对小区公共部分的基础设施和配套设施一般没有规定。一旦发生纠纷，这些条款的缺失不但难以确定开发商是否违约，而且即使在法院认定开发商违约的情况下，也难以确定赔偿范围，法院只能酌情确定。而且，开发商经常还会以宣传内容不是合同约定为由进行抗辩。

    为此，李颖法官建议，可以考虑将公共基础设施和配套设施的平面图纳入《示范文本》，同时对供水、供电、绿化等重大事项予以进一步细化规定，如明确具体完成时间及符合国家的相关规定要求。而对于开发商的宣传广告内容则可以作为合同的附件予以规范，同时明确约定违约责任。

    其次，进一步完善开发商交房的具体条件也是减少纠纷的重要途径。

    虽然《示范文本》中约定开发商交付房屋时应具备“两书一证”（即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建设工程竣工验收备案登记证》），但是“两证一书”仅是开发商对房屋质量合格的保证及房屋通过相关部门验收，并不直接证明交付房屋质量符合双方约定。

    如果购房者因为房屋质量存在瑕疵而拒不接房，开发商往往以交付房屋符合《示范文本》的约定，即具备“两书一证”为由拒绝承担逾期交房的责任。

    “2009年至2011年，我院受理的商品房买卖合同纠纷中涉及逾期办证的占了近50%。”说到逾期办证时，李颖法官表示，可在《示范文本》中增加是否委托开发商全程办证的条款，并根据委托的情况确定双方的办证义务。

    此外，李颖法官还就优化房屋计价方式和面积差异处理、规范房屋质量等方面提出了相应的建议。

   “引起商品房买卖合同纠纷的原因是多方面的，既有社会层面，又有个人层面的。但商品房买卖合同是直接确定双方权利义务的文件，完善合同条款对减少纠纷，维护双方合法权益无疑将起到重要作用。” 李颖说。