据笔者统计，2010年至2012年，其所在地市两级法院受理离婚时约定将共有房产转移给未成年子女的离婚案件449件，其中2010年129件，2011年134件，2012年186件。调研发现，一般基于以下原因将共同房产转移给未成年子女：一是作为财产分割的折衷处理办法。部分离婚案件，夫妻双方对房产争执不下，或者价格无法达成一致，将房产约定归子女双方当事人都能接受，易达成调解协议。一些离婚案件中，一方以将房产留给子女作为离婚的前提条件，另一方为达到离婚目的而予以妥协。二是作为逃避债务的渠道。一些当事人将共有房产直接转移给子女，造成离婚双方无力履行债务的假象，以达到逃避共同债务的目的。三是作为规避房产税费政策的途径。由于现行房产政策影响，如国家对五年内和五年以上房产转让行为以不同费率征收税费，以及五年以内房产转让须征收个税、可能全面开征房产税、遗产税等，夫妻离婚时将共有房产转移给子女，可以有效地规避上述诸多房产税费制度。

    此现象可能导致以下隐患：一是部分转让房屋过户难。如夫妻共有房产系按揭购买，一旦离婚后夫妻双方不愿或没有能力还清所欠银行贷款，该房产即无法过户至受赠子女名下。有的房产系城市小产权房、农村自建房等，也无法过户。二是转让房屋所有权不稳定。有的当事人认为持有法院的调解书，转让房产即已确权，未及时变更房屋所有权至未成年子女，随着房屋价值的升高，可能出现占有房屋一方撤销赠与、或拒不协助另一方将房产过户给未成年子女。离婚时的调解协议成一纸空文，房屋所有权处于不稳定状态。有一个基层法院，近三年来该院审理的14件夫妻约定转让共有房产归子女离婚案件中，有2件夫或妻一方向法院提出重新分割房产，2件因对方拒不办理过户手续而申请强制执行。三是产生新的房屋产权纠纷。未成年子女虽然享有房产的所有权，但实际对房产的处置权由与其共同生活的监护人行使，监护人为了自己利益的考虑，可能将房产进行转卖、抵押等，对财产形成侵害，未与子女共同生活的监护人为维护未成年子女的权利，必然通过诉讼等方式维权，导致出现房产二次诉讼情况。有一个基层法院，近三年夫妻双方将共有房产约定给未成年子女的案件中，有2件案件形成二次诉讼。四是损害了债权人合法权益。离婚夫妻通过将价值较高的房产转移给子女，造成夫妻承担共同债务能力减弱，妨碍了双方共同债权人合法债权的顺利实现。

    笔者建议：一是做好法律释明工作。法官在调解此类案件时应进行充分的法律释明，提示将共有房产约定给未成年子女所存在的风险和隐患，引导当事人合理分割共有房产。二是规范房产转让协议。法院主持离婚双方当事人签订协议时，应在协议中明确房产过户期限、过户之前的保管和使用人、今后的按揭还款人、限制监护人擅自处置未成年子女的房产等项，减少后续矛盾的发生。三是引导当事人进行赠与公证，维护房产受赠人权益。对尚未过户登记或不能办理房产证的房屋，可由夫妻双方进行赠与公证，确保赠与房屋权属明晰。四是加强对共有房产约定给未成年子女案件事实的调查，防止恶意转移财产规避债务。

    （作者单位：江西省抚州市临川区人民法院）