【案情】

    2009年3月29日，原告冉达欢与南丹县就业服务中心签订了《劳动招待所承包协议书》，承租原南丹县劳动招待所整栋房屋，经营湘缘大酒店，每年租金11万元，租赁期限至2011年2月29日止。2009年9月16日，原告与被告刘兴洲签订了《南丹县劳动局大楼一楼租赁合同》，约定原告将已装修的湘缘大酒店一楼门面转租给被告经营，租赁期限至2011年9月15日止，年租金为16.5万元。南丹县就业服务中心曾在多次催收租金的通知提到，原告转租的租金由其收取。原告冉达欢与南丹就业服务中心的《租赁合同》到期后，没有重新签订新的《租赁合同》，但冉达欢仍然继续承租该栋房屋，双方处于不定期租赁关系。2012年11月9日，南丹县就业服务中心与原告冉达欢重新签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁支付合同书》，合同约定，南丹县就业服务中心继续将房屋租给冉达欢，合同签订前的租金即从2011年5月1日起至2012年11月9日止，按18个月计，每年租金为11万元，共计16.5万元，冉达欢分两期支付，签订合同后立即支付10万元，余下的6.5万元于2012年9月9日前付清。2012年11月9日，冉达欢将支付10万元给南丹县就业服务中心后，要求被告按《南丹县劳动局大楼一楼租赁合同》支付租金，遭到被告拒绝，被告于2012年11月25日搬出承租房屋。原告冉达欢遂诉至南丹县人民法院，要求判令被告刘兴洲支付房屋租金25.88万元（从2011年5月1日至2012年11月25日）。

    【分岐】

    本案有两种不同意见，第一种意见：原告冉达欢对原南丹县劳动招待所的租赁期限只到2011年2月29日止，但其与被告刘兴洲签订的转租合同却约定租赁期限至2011年9月15日，且原告承租整幢大楼的年租金是11万元，仅将一楼转租给被告，就收取被告年租金16.5万元，显失公平。故原、被告双方签订的《南丹县劳动局大楼一楼租赁合同》无效，被告只需按照原告原承租的租金，即按每年11万元支付从2011年5月至2012年11月25日的半年租金共计16.5万元。

    第二种意见：原告冉达欢与被告刘兴洲签订的《南丹县劳动局大楼一楼租赁合同》，承租期限虽部分超出原告冉达欢与南丹县就业服务中心签订的承租期限，但超出的部分期限无效并不影响该合同其他条款的效力。合同到期后，原告虽未能及时与南丹县就业服务中心续签承租合同，但原、被告双方仍占用原双方承租的房屋，故原告与南丹县就业服务中心之间，原告与被告之间仍处于不定期的租赁关系，被告在合同到期后仍使用该承租房屋直至2012年11月25日止，而南丹县就业服务中心也于2012年11月9日与原告重新签订了新的租赁合同，并要求原告按原租赁合同交纳租金，原、被告虽在转租合同中约定的租金高于原告所承租的租金，但并不是使用欺诈的手段诱使被告转租房屋，法律上也并未明文规定转租不能获利。故被告应将拖欠的2011年5月至2012年11月的租金28.88万元全额支付给原告冉达欢。

    【评析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：原告冉达欢与被告刘兴洲签订的《南丹县劳动局大楼一楼租赁合同》，是原、被告双方真实意思表示，虽该合同的承租期限部分超出原告冉达欢与南丹县就业服务中心签订的承租期限，超出的部分期限无效，但不影响该合同其他条款的效力。合同到期后，原告冉达欢虽未能及时与南丹县就业服务中心续签承租合同。但原、被告双方仍占用原双方承租的房屋，故原告与南丹县就业服务中心之间，原告与被告之间仍处于不定期的租赁关系。按合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。被告在合同到期后仍使用该承租房屋直至2012年11月25日止，而南丹县就业服务中心也于2012年11月9日与原告重新签订了新的租赁合同，并要求原告按原租赁合同交纳租金。南丹县就业服务中心在多次催收租金的通知提到，原告转租的租金由其自行收取，因此可以推定南丹县就业服务中心对原告转租行为是默许的，故原告的诉讼请求合法有据，应当予以支持，被告刘兴洲应当将2011年5月至2012年11月的租金28.88万元全额支付给原告冉达欢。

    （作者单位：广西河池市南丹县人民法院）