【案情】

     “园丁小区”是广西河池市南丹县县委、县政府为解决全县教师住房问题招标兴建的住宿小区，由南丹县教育局代表全县教师与被告广西广田投资有限公司南丹分公司对该小区房屋的销售单价、销售方式、建设程序及买卖双方的其他义务进行洽谈协商。2007年1月22日，南丹县教育局发文件通知全县各学校组织教师到园丁小区报名购房、看销售沙盘模型及效果图后，原告兰海丘与被告广西广田投资有限公司南丹分公司于2009年6月6日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告以单价1 218元/㎡，总价169 131元的价格购买“园丁小区”1号楼2单元601号，面积为138.86㎡的住房一套，房屋层高为2.9米，建筑层数为地上七层，地下零层。园丁小区内的楼房共有14栋，其中第1栋具有特殊性，位于街道旁，比其他号楼的总楼层少了一层，该栋楼的房屋共有七层，其他号楼均为八层。第1栋楼的底层作为商铺出售，第二层起作为住宅出售，601号房即是顶层。小区内所出售的房屋均以格式合同的形式签订了《商品房买卖合同》，合同第三条第二款均写明“该商品房用途为住宅……建筑层数地上7层……”。合同签订后，被告发现合同中误将第1栋楼的建筑层数与其他栋楼一样，也写为地上7层，即通知第1号楼的买受人修改合同，将合同第三条修改为“该商品房用途为住宅……建筑层数地上6层……”，但原告持有的合同并没有对此条款进行修改。2012年4月9日，南丹县教育局出具了一份《关于园丁小区住房楼层计数方法说明》，证明在与被告广西广田投资有限公司南丹分公司就园丁小区建设、售价的有关事宜进行洽谈时，已商定被告提供的住房销售价格表中所说的楼层是指住房的楼层而非建筑层，楼房底层的车库、杂物房和临街商铺楼层不计在内。小区建好后，被告已将原告所购买的房屋交付给原告，该房屋位于园丁小区第1栋楼2单元的顶层，房屋编号为601号。

    【争议】

    本案有两种处理意见，第一种意见：原告兰海丘与被告广西广田投资有限公司南丹分公司签订的《商品房买卖合同》约定原告购买的是园丁小区1号楼第六层，单价1 218元/㎡、总价169 131元、面积为138.86㎡的住房一套，但被告交付给原告的房屋却是第七层，按合同约定，第七层的售价应为1 118元/㎡，总价是155 245元，被告多收了原告的13 886元房款。

    第二种意见：按原告兰海丘与被告广西广田投资有限公司南丹分公司签订的《商品房买卖合同》约定，原告兰海丘所购买的是1号楼2单元601号房，房屋处于住宅层6层，建筑层7层，底层为商铺，销售价格表中所称的楼层是指住宅房的楼层并非建筑楼层，底层车库、杂物房、临街商铺层不计算在内，原告所购买的与实际交付的房屋相符。

    【评析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：原、被告签订的《商品房合同》第三条第二款已写明，商品房层高为2.9米，而601号房底层商铺层高并非2.9米，因此合同中已明示计入住宅的楼层不包括底层商铺。综合整个合同的条款、楼房的实际建筑情况，以及做为教师代表与被告洽谈的南丹县教育局出具的证明来看，该小区内的楼房底层是做为商铺、车库或杂物房出售的，住宅楼层应从第二层起计算，原告兰海丘认为住宅楼层应从底层起开始计算，是对合同条款的错误理解。且被告在销售现场制作了小区的沙盘模型及效果图，原告在现场签订合同时，应当已经明知第1栋楼比其他栋楼低了一层，第1栋楼的底层是作为商铺出售，第二层至第六层才是住宅房，住宅楼层只有六层并没有第七层，其购买的1栋2单元601号房位于该栋楼的顶层。被告实际交付给原告的房屋与双方签订《商品房合同》时约定一致，房屋价格也是按照合同约定的单价1 218元/㎡，总价169 131元出售的。原告作为买受人，在交接房屋前有验收房屋的义务，如房屋经验收不合约定，则买受人应当拒绝接收，但其已接受并且一直居住至今，因此可认定原告接收房屋时已认可房屋楼层符合合同约定。

    （作者单位：广西河池市南丹县人民法院 ）