城市更新是一项集城市规划、产权界定、房屋拆迁、设计施工、房屋销售等多方面于一体的全新综合性房地产开发活动。因为拆迁补偿纠纷突出,城市更新面临诸多法律问题,一直受到社会各界的高度关注。

    近日,在广东省律师协会、深圳市律师协会联合举办的“广东2013年城市更新法律高端论坛”上,不少一线法律服务人员呼吁,破解深圳市乃至全国城市更新的“老大难”问题,还需政府起主导作用。

    拆迁补偿是城市更新难题

    会上,一位致力于城市更新法律服务的深圳律师,用一张图片生动展示了位于深圳市罗湖区的木头龙小区现状。

    始建于1983年的木头龙小区拥有1340余户居民,小区房屋已是破旧不堪。木头龙城市更新单元作为深圳市2010年城市更新单元规划制定的第一批计划,在去年就通过了旧城改造立项,成为第一批公示的89个旧改项目之一。然而,其拆迁补偿工作却进行了数年,目前有300多户居民仍居住在该小区,成为该小区旧改项目中人们常说的“钉子户”。

    据了解,根据深圳市政府于2012年发布的《深圳市城市更新办法实施细则》规定,城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件:建筑物为多个权利主体共有的,占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的,专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

    具有丰富房地产诉讼经验及法律实务的深圳律师贺倩明指出,虽然政府规定三分之二的业主同意即可实施城市更新或改造,然而在实际操作中,开发商必须和百分之百的业主协商达成一致,才能进行改造。因而,拆迁补偿成为城市更新中的最大难题,严重阻碍了城市更新的发展进程。

    股份公司主导旧村改造

   “位于深圳市罗湖区的黄贝岭旧村改造曾被列入罗湖区政府2011年重点项目,旧改面积19万平方米,竣工面积33万平方米,是目前深圳市已启动的拆迁面积最大的旧村改造项目。该项目从政府立项到正式启动,整整历时10年,但仅用了一年两个月时间就完成了1470户签约,与其他旧村改造相比进度称得上神速。”曾参与黄贝岭村等旧村改造项目法律服务的广东律师梁赤如此总结道。

    在黄贝岭旧村改造过程中,发生的各类纠纷有90余宗,通过黄贝岭股份公司设立的调解委员会成功调解的就有近50宗。

    城市更新呼唤实施细则

    广东省律师协会常务理事、深圳市律师协会理事尹成刚对《法制日报》记者说,作为最早进行城市更新及对城市更新进行立法的深圳,城市更新已步入法律化和市场化。然而,从房地产项目立项到完工,至少需要3到5年的时间,在此期间,往往会出现投资回报和执行风险等问题。拆迁成本、时间成本、资金链等仍是目前深圳市城市更新所遇到的主要难题。

    贺倩明在接受《法制日报》记者采访时表示,深圳市房地产体系总体来说比较完善,但城市更新市场相对比较混乱,例如拆迁补偿标准,一个小区可能会有几个开发商去竞争,政府却没有一个相对统一的拆迁补偿指导标准。村集体和开发商如何合作,在利益方面如何分配,都没有完善的规定。为此,政府应起到主导作用,完善利益分配机制,形成统一的拆迁补偿价格调控和交易机制。

    尹成刚也认为,虽然目前深圳已建立起比较完善的法律和制度体系来保障城市更新和建设,但政府仍需出台更加明确的实施细则加以完善。同时政府还应起到主导作用,才能有助于破解这些难题。