近日，广西博白县人民法院审结了一起因“借名”买房引发的委托合同纠纷的案件。实际购买人因个人征信问题无法办理贷款，遂借用他人名义购房，后被“借名”人突然去世，房屋所有权归属问题引发争议。实际购买人能否取得房屋所有权？法院如何认定？ 

基本案情 

原告叶某志欲购买一套商品房，在支付首期款后，因个人征信问题无法办理银行按揭贷款，遂与其堂弟叶某顺协商，以叶某顺名义代为购房。2022年5月19日，叶某顺向叶某志出具《声明书》，明确该商品房实际为叶某志所购，因贷款问题借用叶某顺名义；房屋首付款及后续所有贷款、相关费用均由叶某志承担，叶某顺仅为协助购房，不承担任何责任。 

2022年6月2日，叶某顺与银行及某房地产公司签订《个人购房按揭抵押贷款合同》，约定叶某顺作为借款人偿还贷款。同年6月9日，该房屋办理了不动产抵押预告登记，登记信息“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载“是”，“权利是否注销”栏记载“该权利未注销”。 

2024年7月6日，叶某顺因病死亡。房屋所有权归属问题引发争议。叶某志遂向法院提起诉讼，请求：1.判决确认涉案房屋实际购买人及所有权人为原告叶某志；2.判令由原告承接房贷还款责任，变更该贷款合同的借款人、抵押人为原告叶某志；3.判令被告协助原告办理商品房过户手续。 

裁判结果 

博白县人民法院于2023年9月26日作出（2023）桂0923民初4041号民事判决，驳回原告叶某志的诉讼请求。 

裁判理由 

博白县人民法院认为，叶某志与叶某顺之间成立委托合同关系，该合同真实有效。然而：

 一、 关于房屋过户问题 根据《民法典》及相关司法解释规定，若抵押合同中明确约定“禁止或限制转让抵押财产”且已办理登记，则未经抵押权人（银行）同意，不得办理转移登记。本案中，叶某志与银行签订的贷款合同中明确约定“抵押期间不得处分抵押物”，并办理登记。因此，叶某志要求办理房屋过户存在法律和事实上的障碍，本院不予支持。 

二、 关于房屋所有权问题 根据《民法典》及相关司法解释规定，不动产物权经依法登记发生效力。叶某志享有要求被告协助办理房屋所有权转移过户登记的请求权，但在转移过户登记完成之前，叶某志尚不享有对涉案房屋的所有权，故叶某志请求确认其对涉案房屋房享有所有权，本院不予支持。 

三、 关于变更贷款合同问题 本案系委托合同纠纷，叶某志请求变更贷款合同的借款人、抵押人为其本人，因与委托合同不属同一法律关系，本案不作处理。但需要说明的是，贷款合同借款人、抵押人变更，涉及债务转移的问题，即使涉案房屋所有权人转移给原告，借款人、抵押人变更仍需经第三人某银行同意，且根据《民法典》相关规定，某银行有权选择原告或者被告作为相对人主张权利。 

综上，叶某志的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法予以驳回。 

法官提示 

“借名”买房存在多重法律风险，需谨慎。在实际生活中，因限购、征信等问题，“借名买房”现象时有发生。然而，名义购房人作为合同签字方和登记所有权人，实际出资人仅凭内部协议难以对抗外部登记效力。特别是在名义购房人死亡、负债或涉及继承时，极易引发纠纷，导致房屋难以过户，造成不必要的诉讼负担。 

法官提醒，购房者应尽量避免“借名买房”，如确有必要，应全面了解相关法律风险，并尽可能通过协议、公证等方式明确权利义务，防范潜在争议。  

法条链接 

《中华人民共和国民法典》 

第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。” 

第二百二十九条：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 

第四百零六条第一款：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 

第九百二十六条第二款：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第七条：人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条第二款：当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。