近日，福建省莆田市荔城区人民法院审结了一起物业服务合同纠纷案件，一些开发商在销售房屋的时候，可能会把物业服务作为营销的噱头，把免收物业费作为一种促销手段，给业主作出减免物业费的优惠承诺，吸引业主购买房屋。然而，开发商对业主作出的此类承诺，对物业公司具有法律约束力吗？如果业主要维权，应该向谁主张权利呢？

案件详情 

2020年10月31日，某开发商向周某出具《免收物业管理费承诺函》一份，承诺周某购置其开发建设的商品房，则免收该商品房三年物业管理费。 

2021年2月8日，周某办理案涉商品房交付手续，并与某物业公司签订《前期物业服务协议》，约定周某交纳物业费用起始时间为自收楼通知书载明的交楼之日次日起开始计收。 

2023年4月30日，朱某作为小区业主委员会法定代理人与某物业公司签订《福建省物业服务合同》一份，约定：甲方委托乙方实施物业服务，物业服务期限为三年，自2023年5月1日起至2026年4月30日终止；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取。 

之后，因周某自2022年3月1日起未交纳物业管理服务费用，经某物业公司催讨无果，致讼。

法院审理 

荔城法院经审理认为，某物业公司与周某签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。某物业公司接受小区业主委员会的选聘，为小区提供物业服务，双方签订了《福建省物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力，周某作为该小区的业主，理应支付物业服务相关费用。 

周某主张某开发商出具的《免收物业管理费承诺函》可以减免三年物业费，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款规定“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力”，周某主张的开发商免收物业费活动系其与开发商的约定事宜，双方达成的协议约定仅对周某与某开发商有约束力，周某以此为由要求物业公司减免物业费，无法律依据，本院不予支持。现某物业公司诉求周某支付2022年3月1日至2024年9月30日期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。

法官提醒 在房产交易中，房屋开发建设商为吸引购房者，在建设与营销过程中常常将免收物业服务费作为一种营销的噱头与促销手段，但实践中常常存在房屋开发建设商与物业公司未协商妥当导致物业公司向业主催收物业管理费的现象。事实上，根据“合同相对性”原则，开发商并非物业服务合同的主体，无权代表物业公司作出免收物业费的承诺。 

因此，在购房和物业相关事务中，大家一定要擦亮眼睛，明晰各方权利义务，保持谨慎。一方面，不能盲目相信开发商的承诺，对该类承诺最好留存证据，同时要清楚承诺的法律效力边界，避免日后与物业公司产生纠纷；另一方面，若遇到开发商与物业公司无法就免收物业管理费事宜协调一致的情况，可依据合同追究开发商的违约责任，要求其赔偿损失。

法条链接 

《中华人民共和国民法典》 

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。 

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。