原告为某小区某楼栋302室房屋业主，被告系该小区的物业管理公司。某日凌晨，原告家中卫生间地漏不断溢出污水，业主紧急联系物业，物业9时许回复“检查主管道”，16时许回复“管道已疏通”。后双方因无法就案涉财产损失达成一致意见，原告遂诉至江西省赣州市经济技术开发区人民法院。 

诉讼中，原告向法院申请对被污水浸泡后的损失鉴定，经评估财产损失价值为人民币18104元，原告为此支付鉴定费3500元。物业公司提出，根据《业主服务手册》相关规定，对于共用设施设备的使用等造成的损害，构成物业公司的免责事由。 

法院经审理认为：原、被告之间形成物业服务合同关系，双方应按约定履行各自的义务。被告负责房屋共用部位的维修、养护和管理及房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，而共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管等，现因该房屋共用上下水管道发生堵塞导致污水外溢，属于被告管理不善，从而使原告财产受损，故原告有权依据物业服务合同关系向被告主张权利。被告提供的该《业主服务手册》针对免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款系格式条款，应当针对该条款向业主作出提示或说明，而在案涉纠纷中，该条款未采取特别标识足以引起原告及其他业主注意的提示，被告也未向法院提交证据证明其针对该免责条款已向原告作出提示说明，故对被告主张免责的抗辩意见不予采纳，判决被告向原告赔偿各项经济损失21604元。 

法官提醒：物业管理的核心在于服务，而非用“格式条款”筑起免责高墙，“免责条款”绝不是逃避责任的捷径，扎实做好设施维护，才是避免纠纷的根本。