墙体开裂、电梯震损……第三人施工给租户带来影响，出租人可以不管不顾？不行！不免除出租人的适租义务，承租人还有权主张减租。请看江西省珠山区人民法院发布的典型案例。

案情回顾 

民宿企业经营者朱某与景德镇市某投资管理有限公司、景德镇市某商旅运营公司（均为国资公司）签订了《商铺租赁合同》，承租商铺用于经营民宿，合同约定租赁期限10年，被告依约按500万元投资强度装修并开展经营。然而，自2022年7月起，因第三人（周边景区建设方）在商铺左、右、后方进行施工，形成深坑包围，导致该民宿面临墙体开裂、电梯震损、持续不断的严重噪音与扬尘污染等多重问题。朱某多次向出租方反映情况，要求其履行协调施工噪音时间、加固商铺、增设隔音设备等义务，以恢复基本经营条件，但两原告均未予积极回应和有效解决。在此情形下，朱某无法正常经营，便自2023年8月1日起不再支付租金。两原告遂向朱某发出解除合同的律师函，并向人民法院起诉：要求解除租赁合同返还商铺；并支付拖欠租金158914元及违约金28604元。     

法院审理 

法院经审理认为，出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的持续性义务，因第三人导致周边环境偏离租赁物所约定的经营条件则不免除出租人的违约责任，出租人仍应就租赁物功能减损承担责任。当租赁物严重不适租时，承租人可依法行使同时履行抗辩权，适租义务可适用减租规则并具体结合影响持续时间、经营受影响程度等客观因素，按比例及公平原则确定租金减免民营企业经营者85%的租金并驳回原告要求解除合同并搬离的诉请。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。    

法条链接 

《中华人民共和国民法典》第五百九十三条 

当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。 

《中华人民共和国民法典》第七百零八条 

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。 

法官提醒 

对于因第三方施工引发租赁环境严重恶化的风险，出租方应履行适租义务，发挥在预见能力、协调资源方面的客观优势，不仅需确保租赁物物理状态完好，更负有维护其符合特定经营目的（经营民宿）环境条件的积极义务。承租方在协商未果的情况下，可寻求法律救济渠道。