买房是人生大事，但在交房时，买受人发现房屋实际与沙盘展示明显不符，采光受到严重遮挡，钱还能退吗？近日，江苏省沭阳县人民法院审理了一起商品房买卖合同纠纷案件。  

案情回顾  

2020年，刘某、林某夫妇选定某房地产开发公司开发的一套总价97万余元的期房。查看售楼处沙盘后，夫妇俩表示满意，随即支付首付款29万余元。

2022年底验房时，刘某夫妇发现所购三楼房屋下方门面房实际层高与沙盘展示严重不符，门面房高出部分的围墙及相邻门面房屋顶遮挡了其房屋南侧门窗及东侧、北侧窗户约三分之一区域。

因刘某夫妇所购房屋的采光与沙盘展示严重不符，导致某房地产开发公司宣传的“阳光房”实际成为“挡光房”，故刘某夫妇当即向该公司提出异议。经多次沟通无果后，刘某夫妇提出退房要求。某房地产开发公司拒绝后，夫妇俩将开发商及贷款银行诉至法院，请求解除购房合同及贷款合同，并要求某房地产开发公司返还首付款、赔偿已支付的贷款本息等损失。

法院审理   

01购房者是否有权解除合同？ 

《民法典》第五百六十四条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，刘某夫妇自2022年底发现问题后，持续与某房地产开发公司沟通、协调，并保留了其与该公司工作人员沟通时的录音以及相关投诉记录等证据，足以证实刘某夫妇自验房时持续向该公司主张权利，其于2023年11月明确提出退房要求，故其有权要求解除合同。   

02开发商行为是否构成违约？ 

沙盘模型是售楼宣传的重要形式，其展示内容应视为某房地产开发公司对购房者的承诺。刘某夫妇在购房时，某房地产开发公司并未对门面房围墙部分挡光问题作出特殊说明，导致刘某夫妇以居住为目的的商品房买卖合同目的无法实现，某房地产开发公司已构成违约。    

03合同解除后款项应如何处理？ 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》明确规定，因开发商违约导致商品房买卖合同及担保贷款合同均被解除的，开发商应将收取的购房首付款、购房者已向银行支付的贷款本息，以及剩余购房贷款，分别返还给购房者和银行；银行对涉案房屋的折价或拍卖、变卖价款依法享有优先受偿权。据此，法院判令某房地产开发公司向刘某夫妇返还购房首付款29万余元及利息、向银行归还贷款本息17万余元；贷款银行就案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。   

法官说法   

实践中，房地产开发商在取得商品房预售许可证后销售“期房”的现象较为普遍，与购买现房不同，购买者获取新建“期房”的信息来源主要是查看售楼部的沙盘，听取开发商工作人员的介绍，参观样板房等。 

开发商对所建房屋具有信息优势，其应基于诚实守信原则将房屋位置及设计问题如实告知购房者，让购房者全面准确了解所购买房屋的真实架构、户型等信息，保障购房者的知情权。 

购房者在选购住宅时，也应仔细查看沙盘展示及合同内容。在验房时，应重点查验房屋主体结构、配套设施、周边环境等是否与沙盘展示、合同约定一致。如与宣传或约定严重不符且影响购房目的实现的，应立即与开发商进行沟通并注意保留相关证据，维护自身合法权益。