农村房屋买卖因涉及宅基地属性、集体经济组织成员资格等特殊问题，易在权属认定、拆迁补偿分配环节引发纠纷。近日，广西南宁市江南区人民法院依法审理一起农村房屋买卖及拆迁款分配纠纷案，通过严格审查房屋权属、交易效力及当事人主体资格，最终驳回原告覃某的诉讼请求，明晰了农村房屋交易的法律边界。    

基本案情： 房屋易主遇拆迁，前妻主张共有权  

江南区某村一街41号房屋登记所有权人原为吴某。1993年4月，吴某申请该房屋所在宅基地并取得《土地使用证明书》，同年8月获《集体土地建设用地使用证》，2004年11月又取得《建设工程规划许可证》  ，房屋建设及权属登记均符合法定程序。 

2011年3月，吴某去世，其第一顺序继承人  吴大、吴二、吴三（均为吴某子女）协商一致，决定处分该遗产房屋。2014 年11月24日，吴三受其他继承人委托，与宋某签订《房屋买卖合同书》，约定以80万元价格转让案涉房屋。合同签订后，宋某于2014年11月24日至27日分六次将80万元购房款足额转入吴大银行账户，房屋实际交付宋某使用。 

宋某虽以其个人名义签订前述合同，但其实际上是受外婆魏某委托处理购买事宜，故魏某才是实际购房人。魏某系案涉房屋所在村集体经济组织成员，其原有宅基地及住房因景区扩建被依法征占，村集体未重新为其分配宅基地，具备合法购房基础。 

2024年，案涉房屋纳入旧城改造范围，魏某作为登记所有权人，向拆迁部门申请领取拆迁补偿款。而吴某的前妻覃某得知后，以“自己与吴某及三名子女共5人对案涉房屋享有共有权，每人占五分之一产权份额”为由，将宋某、魏某诉至法院，要求二人支付五分之一的拆迁款，共计394581.81 元。 

法院判决：三查案件焦点，依法驳回原告诉请     

江南区法院受理案件后，围绕房屋权属归属、买卖合同效力、魏某购房资格三个核心焦点展开审理，通过对证据的严格审查和法律适用的精准判断，逐步厘清案件事实。 

法院经审理查明，案涉房屋已依法登记至魏某名下，不动产权证明确载明魏某为房屋唯一所有权人，魏某对案涉房屋享有合法物权。针对覃某提出的“共有权”主张，法院认为：一是覃某与吴某早已离婚，其主张对案涉房屋享有共有权，却未提供任何有效证据，证明其在与吴某婚姻关系存续期间或离婚后，对案涉房屋的建设、改建有资金投入、人力付出等贡献；二是覃某称离婚后与吴某存在“事实婚姻”，仅提供其本人及子女的口头陈述，无结婚证、共同生活证明等书面证据佐证，且该主张与户籍登记显示的“二人1997年3月已离婚分户、各自建房”的事实严重相悖，不符合事实婚姻的法定构成要件；三是案涉房屋初始建造于1970年，彼时覃某与吴某尚未结婚，1993年房屋改建时二人已离婚，覃某未能提交离婚协议证明双方对案涉房屋有财产分割约定，且其离婚后另行分得宅基地并建房，根据农村“一户一宅”原则，若案涉房屋未作处理、仍归其与吴某共有，覃某不可能获批新宅基地，该事实进一步印证其对案涉房屋无共有权益。 

关于房屋买卖合同效力，法院经审查认为，吴某去世后，其第一顺序继承人吴大、吴二、吴三有权共同处分遗产房屋，三人共同同意转让案涉房屋，且吴三与宋某签订的《房屋买卖合同书》内容明确、权利义务清晰，宋某已按约足额支付80万元购房款，合同已履行完毕并完成过户登记。原告覃某主张“以房抵赌债”以否认合同效力，但未提供任何证据证明“赌债”事实，法院对该主张不予认定。 

同时，法院特别审查了被告魏某的购房主体资格，认为魏某系案涉房屋所在村集体经济组织成员，其原有宅基地及住房因景区扩建被征占，且村里未重新分配宅基地，魏某的购房行为符合农村房屋交易中“本村集体成员优先保障居住权益”的原则，具备合法购房主体资格。 

综上，法院确认案涉房屋买卖合同有效、被告魏某对案涉房屋享有合法所有权，判决被告宋某、魏某无需向原告覃某支付拆迁款，驳回原告覃某的全部诉讼请求。目前，该判决已生效。      

法官说法：农村房屋买卖需把握五大要点     

结合本案审理情况，法官针对农村房屋买卖中易出现的问题，提醒广大群众注意以下五大要点，防范法律风险： 

紧盯产权登记，及时办理过户 

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。“房产证登记谁的名字，原则上房屋就归谁”。农村房屋买卖中，交易双方应在合同签订后，及时到相关部门办理产权过户登记手续，将房屋权属明确到买受人名下，避免因权属未转移引发后续纠纷。 

确认买家身份，仅限本村成员 

农村房屋附着于宅基地之上，而宅基地属于农村集体经济组织所有，仅限本集体经济组织成员使用。因此，农村房屋的合法购买主体仅限本村集体经济组织成员，外村人、城镇居民购买农村房屋的，买卖合同可能被认定为无效。本案中，魏某作为本村成员且无其他宅基地，其购房资格合法，成为房屋权属认定的关键因素。 

留存书面证据，夯实维权基础 

无论是签订房屋买卖合同、支付购房款，还是证明买受人的村集体经济组织成员资格，都应留存书面材料，如合同文本、付款凭证、成员资格证明等。本案中，覃某因未提供证据证明其主张，诉讼请求被驳回；而被告方提交的合同、付款记录等证据，成为维护合法权益的有效支撑。 

拒绝口头协议，明确权利义务 

农村房屋买卖切忌仅凭“口头约定”交易，应签订书面买卖合同，明确房屋位置、面积、价款、付款方式、过户时间、违约责任等核心条款，将双方权利义务固定下来，避免日后因约定不明产生争议。同时，对“以房抵债”等特殊交易，需核实债务合法性，留存相关证据，防止因债务无效影响合同效力。 

及时主张权利，遵守诉讼时效 

若认为自身合法权益在农村房屋交易中受到侵害，应在法律规定的诉讼时效期间内及时向法院提起诉讼，主张权利。超过诉讼时效的，权利人可能丧失胜诉权，无法通过法律途径维护自身权益。