物业公司提供的服务“质价不符”，确实存在根本性违约，物业费能否相应调减呢？近日，广西灵川县人民法院审理了一起物业服务合同纠纷，依法判决业主按照合理标准支付物业费，并驳回物业公司其他不合理诉讼请求。 

案情回顾       

2024年11月，灵川某物业公司向灵川县法院提起诉讼，状告几十位业主拖欠物业服务费、车位管理费，并主张违约金、垃圾费以及律师费等费用。物业公司依据业主与开发商签订合同中明确其为前期物业服务企业的条款，坚称业主未依约支付费用，构成违约行为。

受理该案后，主办法官采用“一听二看”的工作方法。“听”即听物业公司诉讼原因，听业主拒交物业费理由，听物业监管部门、社区的评价；“看”即看物业服务现场状况，看安保、看保洁、看佐证资料。 

在实地调查及向业主了解情况时，主办法官了解到：该小区管理混乱，门禁系统未正常运行，电控门从未启用，可视对讲系统缺失；公共区域卫生清扫工作敷衍，地下室建筑垃圾长期堆积，业主多次催促后仍未清理；安保管理混乱，经常无人值守，人员进出小区未执行登记制度；消防管理不规范，消防控制室时常无人值守，消防器材老化损坏后未及时维修或更换；电梯维护存在严重问题，电梯内紧急按钮频繁失灵，业主被困事件时有发生且多依靠自身自救。 

面对上述一系列问题，业主多次向物业公司反馈，均未得到有效解决。

法院审理       

经审理查明，物业公司在服务期间，未切实履行物业服务合同约定的义务，存在诸多严重问题，对业主的正常生活秩序及生命财产安全造成了实质性影响。依据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，灵川法院认为，鉴于物业公司服务存在重大瑕疵，业主无需全额支付物业费，应根据实际服务质量酌情减免部分费用，以实现权利义务的合理平衡；物业公司主张的违约金，因自身服务存在重大缺陷，业主并非恶意拖欠物业费，法院依法不予支持；关于垃圾费和车位管理费，因物业公司未能提供充分证据证明其收费的合理性与合法性，法院不予以支持。

因此，灵川法院判决业主按照合理价格支付物业费，依法驳回了物业公司的其他不合理诉讼请求。 

判决后，双方当事人均服判息诉，被告业主主动按照判决交纳了物业费。 

法官说法       

物业公司与业主之间本质上是一种服务与被服务的契约关系。“契约必守原则” 是市场经济的必然要求,是诚实信用的具体体现，是社会主义核心价值观的应有之义,也是公序良俗的范畴。建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，双方都应当遵循“契约必守原则”。 

物业公司的义务是努力为业主提供满意的服务。虽然该项服务很难有统一的评判标准，但是该履行的基本义务要履行到位，对业主普遍关注和反映的重大问题，物业公司要及时决策讨论，尽力解决。在平时的物业服务中，要耐心倾听业主的心声，想业主之所想。作为业主，需按时缴纳物业服务费，配合物业服务。物业服务费是物业公司运营的基础，没有物业服务费的支撑，物业管理和服务是“空中楼阁”，只有全体业主支持和配合物业公司的工作，才能提高物业公司服务的积极性，最终改善和美化小区的居住环境。 

物业案件虽小，却与群众日常生活切身相关，法院在处理物业纠纷案件时，既要解法结，更要化心结。应当厘清业主、物业等各方责任边界，联动多方部门，妥善解决纠纷，助力和谐小区建设。            
 法条链接      

《中华人民共和国民法典》 

第五百九十二条 当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。