随着《中华人民共和国民法典》的颁布与实施，农村集体土地的经营与流转进一步激活， 但是随之也带来了一系列法律困惑。请看广西恭城县人民法院发布的典型案例。 

基本案情: 

2003年2月25日，恭城瑶族自治县恭城镇某村在经过村民开会商议一致后与黄某签订《 合作开发旅游山庄合同书》（其中恭城瑶族自治县恭城镇某村作为甲方，黄某作为乙方） ，约定甲方提供位于本村甲方所有的山坡地约10亩（四至为……）及甲方管理的水库作为 开发使用。项目设施由乙方负责；合作期限为50年，即从2003年2月25日起至2053年2 月25日止；经营方式由乙方单独出资独立经营、管理、自负盈亏，甲方不得干涉乙方的经 营活动；由乙方付给甲方固定性土地水库使用经营补偿费，分三期付清。

第一期先交10年， 第二期交20年，第三期交20年。乙方不按本合同规定的时间交纳规定的费用时，每超过一 天另增滞纳金100元，如超期1个月按违约处理，甲方有权终止合同；如有违约，违约方除 向守约赔偿因此造成对方的损失外，另罚违约金叁万元整。同时守约方有权决定继续执行 本合同或者解除本合同，对方对解除本合同有异议的，应当在接到通知后15日内提出，否 则视为同意并自行解除。合同对其他事宜亦作了约定。

合同签订当日，双方申请恭城瑶族 自治县公证处对该合同进行了公证，黄某亦当日按约定将10年的山地、水库承包费一次性 交给了恭城瑶族自治县恭城镇某村,恭城瑶族自治县恭城镇某村向黄某出具了收条。之后， 黄某经营的山庄项目经恭城镇政府批复同意，同时也得到县相关部门的相关支持，建成后 持续经营；2013年2月及2024年2月，黄某分两次将2013年2月至2033年2月的山地、水 库承包费交清给了恭城瑶族自治县恭城镇某村，恭城瑶族自治县恭城镇某村亦向黄某出具 了收条。黄某经营期间，案涉合同土地、水库一直未出现过权属争议。

《中华人民共和国 民法典》颁布与实施后，恭城瑶族自治县恭城镇某村以案涉合同的租赁期限超过《中华人 民共和国民法典》关于租赁期限最长为20年的规定，向黄某邮寄送达《终止合同通知书》， 又通过微信向黄某丈夫送达《限期处理财产通知书》。因黄某不同意解除合同，恭城瑶族 自治县恭城镇某村遂诉至恭城瑶族自治县人民法院。 

法院审理 法院经审理认为:《合作开发旅游山庄合同书》所涉及的水库及山坡地系原告自然村村民经 开会讨论一致后，与被告协商签订，系双方真实意思表示，未违反相关法律强制性规定，合 法有效，应受法律保护；合同签订后，双方履行了各自义务，不存在违约情形。原告以租金 一直不变、没有考虑经济增长的客观事实、继续履行导致显失公平为由，主张解除案涉合同， 因不符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条关于情势变更的规定，故对其该主张不 予采纳；原、被告虽签订的是《合作开发旅游山庄合同书》，但从约定的内容看，被告因经 营山庄需要，与原告协商后租赁了其不宜采取家庭承包方式的荒坡地，双方实质签订的是农 村土地承包合同，因此应适用《中华人民共和国农村土地承包法》关于租期的规定，而不适 用《中华人民共和国民法典》关于租期的规定，根据该法第四十九条的规定，案涉土地的承 包期限由双方协商确定，但确定的期限不能超过国家规定的期限。《1999年国务院办公厅关 于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》指出：承包、租赁、拍卖“ 四荒”使用权，最长不超过50年。《1999年国务院办公厅关于治理开发农村“四荒”资源工 作的通知》重申：“四荒”使用权、租赁或拍卖的期限，最长不超过50年。案涉山坡地的承 包期限双方约定为50年，没有超过国家规定的期限。故原告以案涉合同租赁期限超过20年部 分无效而主张解除合同的依据不足，依法不予支持。 

法官说法     

土地具有价值与使用价值,但它与一般商品存在显著差异。在我国,土地所有权属于国家或集体 ,个人不能拥有土地所有权。另外，土地的交易受到严格的法律和政策限制,土地使用权的转让 必须符合一定的条件和程序,而土地所有权则禁止交易。这与普通商品可以在市场上自由流通 的特性形成鲜明对比。再者，土地使用权通常有一定的使用期限,到期后需重新申请或续期,而 普通商品则没有该限制。

《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条明确规定：“耕地 的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前 款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。 ”因此土地的承包期限，即本案中原、被告签订的租赁期限，不适用《中华人民共和国民法 典》关于租赁期限最长为20年的规定。 

法条链接: 

《中华人民共和国民法典》 

第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 

第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 

第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不 属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事 人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构 变更或者解除合同。 

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。 

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国农村土地承包法》 

第四十八条 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍 卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。 

第四十九条 以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当 事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过 公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。