业主认为物业公司收取的物业费超出当地指导价标准，诉请退还多年来多收的费用，物业公司则辩称收费符合协议约定且部分诉请超诉讼时效，这场物业费退费纠纷该如何判决？请看广西江州区人民法院发布的典型案例。

基本案情 

2016年5月24日，许某办理崇左某小区房屋入伙手续，同日与某物业公司签订《崇左某小区物业服务协议》。协议约定，高层住宅物业服务费按0.87元/月/平方米收取，电梯维护费30元/月/户（不含电梯电费），协议有效期自房屋出售之日起至业主委员会成立并与新物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。协议签订后，许某向该物业公司崇左分公司先后支付了相关费用：2016年支付物业服务费3331.5元，2020年至2022年每年各支付1329.95元。后许某查阅到崇左市发改委发布的《崇左市政府定价的经营服务型收费目录清单》，其中明确住宅“前期物业收费指导价”为0.5元至0.7元/平米/月。许某认为其居住在2楼，物业公司按0.87元/平米/月收费不符合规定，按0.5元/平米/月（含电梯维护费）收取才合法合理，经核算，物业公司应退还2016年及2020-2022年多收的物业费共计4263.99元，双方协商未果，许某遂诉至法院。

法院审理   

庭审中，某物业公司崇左分公司、某物业公司共同辩称，许某2016年支付的3331.5元是2016年5月24日至2018年11月23日共计两年半的物业服务费，其该部分退费诉请已超过诉讼时效；且崇左市发改委的相关文件2019年12月31日才发布，文件明确已履行的合同继续履行，期满后再调整，故请求法院驳回许某的全部诉讼请求。 

法院经审理查明，许某的住房建筑面积为127.64平方米，其2016年所交3331.5元物业费确系两年半的费用，2020-2022年每年1329.95元为当年全年物业费。另查明，2018年11月9日，广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅发布《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》，自2018年12月1日起施行，明确发文前已确定物业服务收费标准的住宅小区，按原标准执行，执行期满后按该意见执行；2019年12月31日崇左市发改委发布的住宅前期物业收费指导价，正是依据该省级指导意见制定。   

审理结果 

崇左市江州区人民法院一审认为，案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。物业公司已提供物业服务，许某应按约定支付物业费。崇左市发改委发布的0.5-0.7元/平米/月为收费指导价，并非强制标准，且双方约定收费标准在前，指导价出台在后，相关文件亦明确已确定收费标准的按原标准执行，案涉协议执行期限尚未届满。许某主张居住在2楼应按0.5元/平米/月收费，无协议依据，其称物业公司服务质量低下，亦未提供充分证据证实。经核算，按协议约定标准，许某并未多交纳物业费，故一审判决驳回许某全部诉讼请求。许某不服一审判决，提起上诉。 

崇左市中级人民法院二审审理后认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判理由充分，遂作出二审判决，驳回上诉，维持原判。   

法官说法 

本案的争议焦点在于物业公司的收费标准是否符合规定，以及业主是否存在多交纳物业费的情形。 

一是物业服务协议的效力问题。 

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主与物业公司签订的物业服务协议，只要是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。物业公司依约提供了物业服务，业主则负有按约定支付物业费的义务。 

二是政府定价指导价与合同约定收费标准的适用问题。 

政府发布的住宅物业服务收费指导价，是为规范物业服务收费行为制定的参考标准，并非强制要求所有住宅小区一律执行的法定标准。在指导价出台前，双方已通过协议确定收费标准的，若相关规范性文件明确“已确定标准的按原标准执行，期满后再调整”，则在协议约定期限内，应优先适用双方的合同约定，业主以指导价为由要求变更收费标准、退还已交费用的，缺乏法律依据。 

三是当事人的举证责任问题。 

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。业主主张物业公司服务质量不符合协议约定，进而要求调低收费标准的，需提供充分、有效的证据证实其主张，若未能举证或证据不足以证明事实的，应承担举证不能的不利法律后果。 

此外，业主主张退还物业费的，还应注意诉讼时效的规定，对于超出诉讼时效且对方提出时效抗辩的诉请，法院将依法不予支持。