近日，广西宁明县人民法院发布了一起案件，租户商铺租了五年，但因经营不善，一年就倒闭了，剩下的房租可以退吗？

亏本关门，他主动起诉出租方

2023年5月，怀揣创业梦的小马（化名），在崇左市宁明县某商贸城租下一间约63平方米的商铺，准备大干一场。

他和宁明某物业管理有限公司签了一份五年期的租赁合同——租期从2023年6月15日到2028年6月15日。每年租金24,547元，签合同时他一次性付清了第一年全年租金，还交了3000元履约保证金。 

2023年6月底，小马的店铺热热闹闹开张了。 

可现实很快泼来冷水：客流量少，生意冷清，月月亏损。他咬牙撑到2024年4月，实在扛不住了，只好停业、搬空商铺。从2024年6月15日起，后续的租金他再也没有交过。 

到了2025年7月7日，小马把商铺钥匙还给物业公司，正式“摊牌”：我不租了。第二天，他主动结清了欠下的水费和物业费。 

但有一笔账，双方谈不拢——2024年6月至2026年6月这两年的租金，共计49,094元。物业公司认为小马单方违约，要求他付清所有欠租；小马却觉得自己已经亏得血本无归，继续履行合同太不公平。 

于是，他主动起诉到法院，要求确认合同在2025年7月7日解除，并索回那3000元保证金。   

争议焦点：亏钱了就能“合法”解约吗？      

法庭上，两个问题成了争论的核心： 

小马能不能以“经营亏损”为由，单方面解除这份五年的租约？ 

如果合同可以解除，违约的小马要承担哪些赔偿责任？ 

法院这样判：合同解除，但违约责任不能免 

宁明县人民法院经审理后，依法作出判决：确认合同于2025年7月7日解除；小马需在判决生效15日内，向物业公司支付相当于三个月租金的违约金，共计6,136.74元；驳回小马要求退还3000元履约保证金的诉讼请求。

法官说法      

一、签了合同就不能随便“反悔”    

小马和物业公司签的合同，是双方真实意思的体现，合法有效。既然签了字，对双方都有法律约束力。 

做生意有赚有赔，这是商业风险——小马自己应该预见到。经营亏损，既不是法律上的“不可抗力”（比如地震、洪水），也不属于“情势变更”（比如政策突变导致整个行业没法干了）。所以，他不能以此为理由，单方面要求无条件解约。他自行停业、拒付租金的行为，已经构成了违约。   

二、合同陷入“僵局”，法院如何“解局”？     

合同是要严守，但本案有个现实难题：小马铁了心不干了，商铺已经空置；物业公司虽然要求继续履行合同，但事实上没法强制小马去经营。 

这就形成了法律上所说的 “合同僵局” ——一方不想继续，另一方要求必须继续，可合同实际已经无法履行。 

如果法院强行判决合同必须履行到2028年，会导致什么？ 

商铺长期空置，社会资源浪费，小马的债务越滚越大，引发更多纠纷 

因此，法院依据《中华人民共和国民法典》第580条，本着化解僵局、减少资源浪费、平衡双方利益的原则，判决支持合同解除。这不是鼓励违约，而是在契约自由与公平效率之间，找一个务实的解决方案。  

三、违约必须担责，不能“一走了之”     

支持解除合同，绝不意味着违约方可以“零成本”走人。 

本案中，法院虽然判了解除合同，但同时让小马承担了全部违约责任：按合同约定，支付三个月租金（6,136.74元） 作为违约金，依据合同条款，不予退还3000元履约保证金，这些赔偿，足以弥补物业公司因突然解约而造成的商铺空置损失和再次招租的成本，充分保护了守约方物业公司的合法权益。  

法官寄语

各位经营者和创业者，投资开店有风险，签约之前需谨慎。 

这个案子给我们的最大启示是：“签了合同，就要对自己的承诺负责。”

生意亏损虽然令人同情，但这不是法律上可以“免费”解除合同的正当理由。当你遇到经营困难时，正确的做法不是“一关了之”“一走了之”，而是主动、坦诚地与出租方协商——看看能不能通过转租、变更合同、支付合理补偿等方式，实现“好聚好散”，把双方的损失都降到最低。 

法律既要维护合同的严肃性，保护守约方的利益，也要避免无意义的资源浪费。当合同确实无法继续履行时，法院会依法打破“僵局”——但前提是：违约方必须为自己的失信行为“买单”。 

希望大家以此为鉴，树立诚信意识，在签订和履行合同时多一分慎重，在遇到问题时多一分沟通，共同维护公平、有序的市场交易环境。