白纸黑字的承诺书还没干透，房子就已悄悄易主。近日，天津市西青区人民法院审结了一起债权人撤销权纠纷，债务人韩某一边向债权人李某出具“不清偿债务就不处置房产”的承诺书，一边却在当日提前将房屋出售给朱某，最终法院判决撤销债务人的房屋转让行为，维护了债权人的合法权益。 

案件详情 

2024年12月11日，韩某向李某借款25万元。12月19日，韩某向李某出具《个人承诺书》，约定在没有还清债务前，韩某名下的房屋不得进行过户、买卖、抵押。然而，韩某在12月19日出具《个人承诺书》前，与朱某签订合同，将房屋出售给朱某。2025年1月20日，李某就该笔借款向法院提起民间借贷纠纷诉讼，法院判决韩某向李某支付借款本金及利息。判决生效后，韩某未履行还款义务。李某发现韩某转让房产后，向西青法院提起债权人撤销权之诉，李某认为，韩某在明知负有债务的情况下，将唯一的房产转让给朱某，明显是为了逃避债务，李某请求法院撤销韩某的房屋转让行为，并判令朱某将房产重新过户至韩某名下。 

审理情况 

西青法院依法审理后认为，根据《民法典》第五百三十九条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。首先，李某此前提起的民间借贷纠纷诉讼，法院已作出生效判决，确认李某对韩某享有合法有效债权，且该债权发生在韩某转让案涉房产之前。其次，根据鉴定机构出具的鉴定意见，韩某与朱某交易案涉房屋的价格低于市场价格的70%，属于以明显不合理的低价转让财产的情形。再次，韩某在诉讼过程中表示，名下没有财产也没有工作，暂时无法履行对李某的债务，因此其转让案涉房产的行为影响了李某债权的实现。

朱某在与韩某相识不久后便低价购买案涉房屋，仅支付少量款项就完成房产交易，对于案涉房款的支付情况，韩某与朱某前后陈述不一致，且部分转账系第一次庭审后转账，可以推定朱某知晓相关情形，因此朱某不属于善意相对人。最终，法院判令撤销韩某将房屋转让给朱某的行为，韩某、朱某将案涉房屋恢复登记至韩某名下。 

法官说法 

债权人撤销权是《民法典》赋予债权人的一项重要救济权利，旨在防止债务人通过不当处分财产逃避债务，维护交易安全和公平。行使该权利需满足以下要件：一是债权人对债务人享有合法有效的债权，二是债务人实施了处分财产的行为，如转让、赠与等，三是债务人的处分行为影响了债权人债权的实现，四是债权人需在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使权利，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 

诚信是民事活动的基本原则，债务人在负债期间，应如实履行义务，不得通过隐匿、转移财产等方式逃避债务。否则，债权人可依法行使撤销权，追回被不当处分的财产。同时，法官提醒公众，在进行房屋买卖等大额财产交易时，务必尽到基本的审查注意义务，若为帮他人逃债而进行“虚假交易”或“恶意串通”，不仅交易会被撤销，还可能面临损失。天上不会掉馅饼，远低于市场价的交易或支付方式反常的交易，背后往往隐藏着风险。 

法条链接 

《中华人民共和国民法典》 

第五百三十九条 债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。 

第五百四十一条 撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》 

第四十二条 对于民法典第五百三十九条规定的“明显不合理”的低价或者高价，人民法院应当按照交易当地一般经营者的判断，并参考交易时交易地的市场交易价或者物价部门指导价予以认定。 

转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为“明显不合理的低价”；受让价格高于交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之三十的，一般可以认定为“明显不合理的高价”。 

债务人与相对人存在亲属关系、关联关系的，不受前款规定的百分之七十、百分之三十的限制。