案例：买了新房闹水灾 索来赔偿1万元

    2009年底，29岁的刘先生看中了一开发商的楼盘，买了其中的一套作为婚房。本来约定的2011年6月30日交付房屋。2010年12月10日，房地产商表示自身经营和结算原因，在小区未完全成型的情况下提前交房。刘先生表示理解，提前半年多收房。

    因为买的是婚房，一收房刘先生赶紧装修，用了3个月时间装修完成准备6月1日乔迁新居。谁也没有想到，2011年6月12日，北京出现了罕见的大雨，墙体大面积渗水等问题陆续出现，屋里的墙纸、窗套、地板受到不同程度损坏。为此，刘先生只能继续租房。同时，刘先生多次与物业公司沟通，物业公司简单涂沥青维修，并未彻底维修墙面漏水问题。2011年7月到9月，北京连续多次暴雨导致墙面进一步受损，财产再次遭损。

    因为房屋质量问题，也导致原告的婚事一拖再拖，本来预定的酒店被迫取消。经协商无效，双方走上了法庭。刘先生要求被告对漏水房屋进行维修，维修方案经原告同意并由原告全程监督维修并且赔偿损失7.28万元，其中包括更换壁纸、窗户垭口、木地产等2.96万元，还要求一个季度的房租、误工费、施工费、保管费、精神损失等4.32万元。法庭上，双方达成一致意见，房地产商赔偿刘先生1万元。

    如何初步审查房屋质量？

    商品房质量瑕疵的案件主要集中于房顶部脱落、地面下沉、墙体裂缝渗漏、防水设备缺陷等问题而产生的纠纷。在验收房屋时，业主首先应确认房屋具备建设工程竣工验收合格证明（建设、施工、监理、设计单位私房的工程质量竣工验收证明）和住宅质量分户验收表。其次，如发现质量问题的，应尽快要求开发商修复。然而，现实生活中，开发商往往将墙体裂缝等明显的问题掩盖，使肉眼难以分辨。

    过了质保期，还能要求修复吗？

    当开发商交付使用的房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用，业主请求解除合同和赔偿损失的，法律予以支持。如在保修期内，开发商一方应承担修复责任；如拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由对方承担。开发商对于房屋主结构的质量保证应是永久的，防雨功能至少要经过两个雨季的检验期间。此外，虽然住宅的不同部分有最低保修期的规定，但即使经过验收、超过质保期，也不必然免除开发商的损害赔偿责任，对于确因对方原因致使房屋存在质量问题，仍可以要求对方承担民事责任。

    质量瑕疵维权难在哪？

    在商品房交易过程中，因经济能力、知识水平的差距以及信息不对称等原因，造成了买卖双方地位的形式平等而实质不平等，开发商仍占据较强的优势地位。合同约定的模糊性、专业知识不足、证据收集能力低、维权成本高等因素也都增加了维权的难度。

    一是关键证据收集难。在房屋建筑质量纠纷中，关于房屋是否存在质量缺陷、造成质量缺陷的原因、具体损失、修复金额等证据是案件的关键证据，而购房者往往难以提供这些关键证据，成为此类案件中购房者败诉的主要原因。现实生活中，开发商往往以各种方式掩盖墙体裂缝等房屋质量问题，使普通人短期内难以发现，在经过较长一段时间后，开发商又常以购房者自行变更、经过质保期等理由抗辩，从而加大业主维权难度。如在小郭起诉开发商要求修缮地面渗水、门框变形的案件中，由于小郭在装修时曾经移动过水管，经鉴定，供水管质量确有问题，但难以确定是因为初始质量不合格还是因水管改动造成的，最终法院驳回了小郭的请求。

    二是反复鉴定成本高。在商品房质量纠纷中，鉴定项目多，审理周期长。目前，有关商品房的鉴定类型多达十几种，当事人可在一起案件中同时申请房屋质量评估鉴定、房损修复方案鉴定、修复造价评估鉴定等多项鉴定。商品房质量鉴定费用相对较高，往往超过了鉴定结论认定的相关损失费用，导致部分案件鉴定费用超过诉讼请求，不仅延长了案件审理期限，而且还要当事人支付高昂的鉴定费用，增加了当事人的诉讼成本。如在一起修复造价的鉴定中，确定修复费用为不足7千元，鉴定费却花了1.2万元,鉴定费由申请方先行垫付，最后由败诉方承担。鉴定工作不仅要支付高昂的鉴定费用，还延长了审理期限，增加了当事人的成本。

    三是维修标准界定难。在未确定具体损失或修复金额，法院仅判决进行维修或修复的案件中，还存在着维修、修复标准的确定和执行问题，如果维修和修复没有达到预期效果，容易引发新的争议，难以从根本上解决问题。

    为此，笔者建议业主在碰到商品房漏雨等质量瑕疵时，尽量先选择协商、调解的方式解决，能最大限度地化解矛盾，维护双方的权益。相关部门应加强对住房建筑质量的监督管理，严格执法力度，曝光房屋质量瑕疵的房地产商，提醒购房者注意。同时引入第三方质量评估机构，帮助购房者选择，维护购房者的合法权益。建议购房者在购房前应全面了解房屋的情况，勿轻信宣传。在验房时如能及早发现质量瑕疵，能尽快解决纠纷，或借助专业机构帮助验房，注意证据留存，以便更好地维护自身权益，在装修时也应该注意管道，防止造成因管道原因导致的财产损失。此外，在最终走上法庭，选择鉴定前，当事人应算好鉴定费用的明白账，明晰鉴定的费用、期限、可能的后果等情况，确定是否必须通过鉴定的途径。

    作者单位：北京市房山区人民法院