2010年3月15日，黄某将自己的一间店面房租给了徐某开早餐店，双方约定租期为3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金每年3.5万元，每年的3月15日一次性付清一年的租金。因生意不景气，2011年3月16日，在黄某不知情的情况下，徐某与余某签订了一份房屋租赁合同，徐某将承租的店面转租给了余某经营茶叶生意，双方约定：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金9万元，租金订立协议时一次性付清，租期结束店面自然收回，并约定未经徐某同意余某不能转租。双方未到房产管理部门办理登记备案。2011年12月，余某的茶叶生意门庭冷落，便找到徐某协商解除租赁合同并要求退回余下的租金，徐某不同意。余某无奈，遂以徐某转租店面未经房主黄某同意，徐某无权出租房屋，且房屋租赁合同未到房产管理部门办理登记备案，其与徐某签订的合同无效为由，向法院提起诉讼，请求法院确认其与徐某房屋租赁合同无效，并要求徐某退还已支付租金9万元。

    【分歧】

    本案在审理过程中，对店面转租合同是否有效存在两种不同意见：

    第一种意见认为，本案中的徐某与余某订立的店面转租合同无效。根据我国《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”；“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。未经原出租人同意转租合同无效，乘租人擅自转租系无权处分行为。同时我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条也对此作出规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。故徐某私自转租房屋的行为应属无效行为。

    第二种意见认为，本案中的徐某与余某订立的店面房转租合同有效，应依法予以保护。

    【评析】

    原文作者同意第二种意见，认为徐某与余某订立的店面转租合同，没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，依法应予保护。

    笔者对原文作者意见不敢苟同，具体阐述如下：

    一、仅因房屋租赁合同未到房产管理部门办理登记备案，不能认定合同无效。

我国建设部《城市房屋租赁管理办法》已被2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》替代。而《商品房屋租赁管理办法》只规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”且《商品房屋租赁管理办法》仅为行政规章。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”故不能仅因房屋租赁合同未到房产管理部门办理登记备案而认定合同无效。

    二、承租人未经出租人同意擅自转租的，转租合同效力待定。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。它的本质是出租人与承租人就“出租人让与多少使用、收益权利，承租人支付多少租金”协商一致而进行的交易。承租人使用、收益的权利是具体的，而不是概括的。承租人享有多少使用、收益权利，取决于出租人根据承租人支付租金的多少而做出的让与。出租人没有让与的使用、收益权利，承租人不得享有。承租人只能依照合同约定内容（名称、数量、用途、期限等）享有租赁物使用、收益的权利。因此，在出租人没有同意转租的情况下，承租人没有转租的权利。《合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，便是对承租人未经出租人同意而转租的否定。

    根据《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，在未经出租人同意转租的情况下，转租合同应为效力待定的合同。事后，出租人同意转租的，转租合同有效；出租人不同意转租的，转租合同无效。

   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定也体现了这一点。该解释第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，在未经出租人同意转租的情况下，转租合同效力待定。若出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，应视为同意转租，转租合同有效，出租人就不能再以承租人未经同意为由认定转租合同无效。否则，未经出租人同意转租的，出租人可以承租人未经同意为由认定转租合同无效。

    本案中，如出租人黄某事后同意转租，徐某与余某订立的店面房转租合同有效，余某无权要求徐某退还已支付的9万元租金；如出租人黄某事后也没有同意转租，徐某与余某订立的店面房转租合同无效。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于徐某明知自己没有转租权而转租，余某应当审查而未审查徐某是否有租赁权，双方对转租合同的无效均有同等过错，故双方均应承担相应责任并且余某应当返还租赁的店屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，余某无权要求徐某退还已支付的9万元租金。此时，出租人黄某可以根据《合同法》第二百二十四条及第九十七条的规定，解除租赁合同并要求徐某返还租赁的店屋及赔偿损失。