小区车库的归属是当今世界现代建筑物区分所有权制度中的一个重要问题。也一直贯穿于我国制定物权法的时间里，对这个问题的研究都是十分值得关注的。这不仅仅关系到小区居民的合法利益问题，也是我国城市化进程中需要正面面对的一个重大问题。

    停车位一般指的是地表面的停车位置。地面停车位是经政府批准同意，并发出建设工程规划许可证，而在商品房小区地面上的停车地方。地面停车是一种最直接，最实用的停车方式。目前，我国城市住宅小区中很大一部分车辆停放是采取这种停放方式，即地面停放。尤其在中低档小区中，大多是地面停放，这样做的方式有投资少，见效快的优点。居住区干道路边停车则是我们日常生活中地面停车最常见的一种，还有住宅前后院空地停放和室外以及比较少见的住宅底层架空停车等形式。

    虽然小区停车库有些是依照国家的最低标准而建设的，但我们翻查建设部发布的《城市居住区规划设计规范》第806条规定，"居民汽车停车率不应小于百分之十，居民区内不宜超过百分之十，居民停车场库的布置应留有必要的发展余地。"根据这项建设部最低标准，在居民小区车库的建设过程中，地产发展商是必须建造一定规模的车库，才能达到规范的标准的，这也是小区车库存在的法定原因。当然，我们不仅是因为法律的规定，小区车库才能和停车位同时并存，而小区的地下车库最大的优势在于其可以有效的利用空间，同时在高层住宅地下建造成片车库，住宅电梯可以直接到达车库，从而大幅度地缩短车库与住宅之间的步行距离，方便住户的停取车并可以完全的避免室外天气对汽车的影响，另外还可以腾出空间，增加小区绿化面积，优化小区环境的美观，提高居住区的生活环境质量。

    对于小区内停车位与小区车库的归属，不能一概而论。其中，停车位的所有权的归属，是己有的定论。小区车位与小区车库也是有一定程度上的不同。小区内停车位的所有权是属于小区的全体业主。首先，开发商在投资开发一个小区的时候，停车位与住宅楼是连在一起的，都是开发商所开发土地面积的组成部分。在小区全部开发完毕之后，开发商会将没有楼盘占据的地方，全部计为住户公摊面积，已经计入到所购买的房屋的价格。所以从这个角度来看，停车位应属于全体小区业主所共有的。其次，从居民购买商品房的目的性来看，是要求正常的居住和生活，所以除了住户所居住的室内建筑面积外，还要有能够使这套住房居住功能正常发挥的一系列其它的附属和配套设施。如果缺少了房屋所配套的设施，房屋的居住功能就得不到完整。小区内的停车位是作为小区的公共配套设施而存在的。所以小区居民是其受益人，产权也应该属全体小区居民所有。但是，小区车库的所有权归属在现实生活中对开发商与小区业主之间有很大的矛盾。首先，地下车库的修建来源是很不确定。可能是根据防空洞修建的，也有可能是开发商为了停车而专门修建的。其次，小区车库是开发商超标准和义务投资建设的，这是开发商自行决定建设的，所以在法律使用归属与权能上确实存在不易确定的方面。存在争议需要解决的就是小区车库的归属问题。

    在现实中小区车库的主要分为法定车库、自行增设车库两大类。法定车库是指法律法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规范属于强制性规范，开发商必须遵守，为区分所有的建筑物附设特定数量的车库。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定此类车库归属于开发商或物业公司；即使有这一规定，也不发生法律效力。而自行增设车库，在中国台湾地区称为自行增设停车位，指法定停车位以外由建筑商自行增设的停车位。其具独立产权和权状，且得为单独移转。唯有违反设计图及相关规定施工等相关规范，则有违诚信原则。将其借鉴到中国大陆，就是这种类型的车库是在开发商必须建造法定车库之外自行增设的，并且不得违反土地使用权出让合同的规定，不得违反建筑规划。自行增设车库可以作为独立的物，成为所有权的客体，由开发商自主决定出售、出租的对象，在商品房销售合同、商品房预售合同中约定购房人不享有此类车库的共有权，具有法律效力。此类车库一般不属于建筑物区分所有权的共用部分。本文主要是讨论前一种，即法定车库的所有权归属。

    二、我国小区车库现行立法评析

    （一）我国现行立法的理解

    在我国《物权法》中，有专门对停车位问题的规定，从这方面可以看到法律对停车位问题的价值取向，可以更好的理解《物权法》的法律精神，从而更好地解决小区车库的归属问题。在业主的建筑物区分所有权这一章中，所有的法条都有其连贯性，我们是需要结合理解的。

    我国《物权法》第七十条规定"业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"这是业主的建筑物区分所有权中的第一个条文，也是对建筑物区分所有权的规定。

    我国物权法是非常重视建筑物区分所有权的，在本法中是用一个章节来规定的。现实生活中，我国商用住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权己经成为私人不动产产权中的重要权利，故《物权法》对此作出规定。通过这个规定，明确表明了小区业主的建筑物区分所有权的概念，可以看出小区车库的归属是基于建筑物区分所有权的理论基础上确定的，该条是解决归属问题的理论基础，必须明确了建筑物区分所有权才可以解决小区车库的归属问题。

    《物权法》第七十二条规定"业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。"本条规定了业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。这种以权利义务包括两方面内容。一是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，二是业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。从现实上看，停车位是小区业主共有，这已经没有争议，所以，小区业主对其是享有权利负有义务的。但停车库的权属所有，在立法上却很难找到一个明确的答案。

    我国《物权法》第七十四条规定"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"经过对我国房地产市场存在的实际问题进行调查研究，并与国外一般做法做比较，从法条设置上可以看出立法部门是认为，属于业主共有的财产，应该是小区中的不可分割，不应该归任何业主专有的部分。现实中，专门用来停放汽车的车库的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主所有或者所用的。这样既容易操作又可以避免纠纷。同时，针对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放不少小区没有车位车库或车位车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，本条第一款、第三款有针对性地规定了应当首先满足业主的需要，且占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    第七十四条是《物权法》对小区车位、车库的具体解决，需要从法条的具体分析中明确法律的最终目的。《物权法》第七十四条第一款规定"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。"在这一款里，由首先可以看出立法将业主的需要放在第一位。"首先"是应该区别与"优先"的。首先是排除任何条件，绝对地保障业主的利益，而优先却没有这种不考虑一切条件的意思。该条款规定主要是针对现实生活中的有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。《物权法》第七十四条中规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。上文已经提到，在小区内，分为地面停车位和地下车库两种形式。虽然车库也要划分为一个个车位来使用，但其不同于地面停车场，《物权法》对此区别对待了地面停车位和小区车库，并规定了不同的归属原则，体现了立法技术上的进步。因为和小区的地下车库相比，地面停车位的建设不太消耗成本，只是占用了和建筑物同样的土地，相对来说不是那么独立的。并且由于开发商已经把建筑物以外的土地算到了公摊费用中，业主是支付了对价的。法条这样规定，对于在小区共有道路上停放汽车，并交纳相关费用而引起的纠纷，即可得到相应的解决。需要注意的是，业主交纳的这项费用，不是停车位的租金，而是向物业管理公司交纳的停车保管服务费，一旦收取了保管服务费，物业管理公司就应当保障停放车辆的安全。一旦发生停放车辆的丢失或损坏，物管公司就应当承担相应的责任。该规定还意味着开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有。如果需要收费，在扣除必要管理费后的剩余款应属于全体小区业主所有。

    （二）我国现行立法的缺陷

    从我国现行的立法来看，存在的不足主要有以下几个方面：

    第一，没有在立法上明确说明小区车库是否属于建筑物区分所有权中的共有部分还是独立属于小区开发商的产权。《物权法》第七十四条规定"占用其他场地的停车位，属于业主共有。"但对哪些是占用其他场地的停车位的情况，却并没有明示。地面停车位是直接设置在小区业主共有的土地之上，实际上是对土地的使用。因此，地面停车位的权利应当归于小区业主共有。而架空层停车位的权属主要是看其建筑面积是否计算容积率。

    在现行的房地产法律制度中，架空层一般不计算容积率，如南昌市城乡规划局发布的《关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则的通知》中明指出"在室外地坪以上部分的高度不超过米的非经营性地下室，层高不大于米、无围护结构的建筑物底部架空层，无围护结构的结构设备管道转换层，按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积，计入总建筑面积，但不计入容积率。"如果架空层不计算容积率，也就无法进行房地产权利登记，无法独立转让，其权利只能依附于建筑面积之上，只能成为共有权的标的。架空层占用的土地使用面积应当属于架空层所依附的建筑物的土地使用面积范围建筑基地之内，应当属于建筑物内的共有部分，属于架空层所依附的整栋建筑物的业主所共有。因此，物权法中所说的"其他场地"实际上指的是业主共有的土地，包括业主共有的建筑基地和附属基地。只要是在业主共有的建筑基地和附属基地上建的停车位，如果其建筑面积并不计算容积率，则这些停车位本身没有分摊到任何的土地使用权份额。这类停车位本质上是对业主共有土地的使用，因此，只能成为业主共有权的标的，而不能成为专有权的标的。

    第二，立法上没有具体规定我国小区车库的归属登记制度。所有物的出售，是需要有一定的方式约定。但从我国现行的房地产相关的法律法规来看，对小区车库这样的的空间使用权、地下建筑物进行法律登记是缺乏法律依据的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定"本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物"。但是这里的土地只是地表上的建筑物，是没有涉及地下建筑物的登记。《物权法》第九条第一款规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"如果我们不从法律上建立完善小区车库的建筑物登记制度，就无法在法律上明确其所有权的权属问题。《物权法》第十条也规定"不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。"该条规定，明确统一了了我国不动产的统一登记制度，从这条规定知道，在我国不动产应当由统一的登记机构进行登记。但小区车库的归属不明确导致了其相应的登记制度在法律和现实中的不完善。

    第三，相关法条强制性要求不足，减弱了法条的可操作性。《物权法》第七十四条第一款规定"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。"该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。这体现了法律对市场调节的干预。《物权法》第七十四条中规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。上文已经提到，在小区内，分为地面停车位和地下车库两种形式。虽然车库也要划分为一个个车位来使用，但其不同于地面停车场，《物权法》对此区别对待了地面停车位和小区车库，并同时规定了不同的归属原则，体现了立法技术上的进步。对小区内停车位与车库的解决，法律的考虑是比较周全的，《物权法》在这一点上也是明确的，但在现实情况中，一些法律条文相关的立法或者司法解释没有很好的配套出台，导致法律执行上或者理解上出现偏差，从而致使法条的强制性还不够。

    第四，我国物权法对小区车库的类型并没有进行系统的分类。在前文我们已经谈到，小区车库可以分为法定型和自主增设型两大类，对于两类的区别我们也说的很清楚了，前者是建筑物所有权的共有部分，而后者一般不纳入到里面；如果法律上在增设相关小区车库所有权规定条文的时候没有说清楚是针对哪一类型，那就很容易让人感到有一刀切的做法，不符合法律条文的严谨性，也不利于我国小区车库的合理完善。而新出台的物权法并没有对其进行细分，可能会导致在现实生活中遇到小区车库是开发商自主增设的特殊情况，从而无法更好地合理保障合法公民的正当财产。这也是我国现行立法需要注意的地方。

    三、对我国小区车库所有权归属制度的完善建议

    （一）确定小区车库为建筑物区分所有权中的共有权部分

    我国的小区车库的法律属性的主要争议点还是在于其是否为建筑物区分所有权中的共用部分，小区的业主是否对小区车库享有共有所有权。共有所有权是指区分所有人依照有关的规定，对区建筑物的共用部分所享有的各种民法上的权利。而对于小区车库是否是共有所有权行使的客体，我们可以从其客体的范围来确定。共有所有权的客体范围主要包括以下几个方面：第一，楼房的基本构造部分，如支柱、屋顶；第二，楼房的共有部分及其附属物，如楼梯等；第三，楼房所占有的地基使用权；第四，住宅小区内的公共用地，如绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙等地上物以及设置在地下的公共场所。因为建筑物的共有部分与专有部分是不可分离，所以一旦小区业主取得了房屋的所有权，必然相应取得有关小区内的共有场所。小区车库是否属于公共的部分，属于全体业主所有，我们从以下几个方面可以分析：第一，小区车库是属于小区的一部分。而且在现实生活中，小区车库往往建造在小区住宅的地下，属于小区的一部分是理所当然的；第二，从小区车库的目的来看，小区车库的建造，也有可能是开发商为了吸引业主对小区配套设施的认可度的，小区车库与绿地等一样是可以当作宣传小区的卖点；第三，在实际使用中，小区车库并不是给开发商使用，而的确是给广大业主共同使用的；第四，小区业主对小区车库可以享受使用的权利，但往往也需要缴纳管理费等维护费用，就是指小区业主对小区车库是做到了对共有部分的享有权利和承担义务。由此可以得出，小区车库建立是依附于建筑物的，是的确为业主使用服务的，所以小区车库应当属于建筑物区分物中的共有部分。

    （二）确定小区车库与建筑物之间的主从关系

    对于小区车库所有权的归属问题，国内有的学者提出从主物从物的角度来对此进行区别分析。从主物和从物的概念来入手分析小区车库的权属性质，也是一种确定其性质的途径。从物是相对于主物而存在的，是为主物服务并依赖于主物而的。具体的来说，主物可以单独存在，但是从物是不可以单独存在的，而且它的存在绝对依附于主物。从这个理论来看小区车库是否为建筑物的从物，是需要和停车位区别对待的。如上文所提到的，当开发商得到土地的使用权时，用来规划停车位的土地与建筑物的土地是作为一个整体的，这就先天性地在土地来源上确定了建筑物与停车位的同源关系。此外，由于依据建筑物里的业主的需要，停车位才得以存在，一旦业主不需要，那么停车位也就不可能存在。在现实生活中，小区的停车位只会供小区内居民使用，就是这个问题的验证。同样我们可以从现实生活中考查，小区车库就有其明显的不依赖性。虽然作为建筑物地下的部分，与建筑物显然有着密切的关系。但车库在建筑物内部制造，其最主要的目的还是为了服务全体的小区业主，且它与建筑物也不可分离。从客观上看，车库都是单独销售的并没有计入公摊面积，车库由于是地下，其开发成本也会远远高于停车位，虽然车库是供业主使用的，但车库可以独立存在，由此按照法律概念来看，小区车库的归属也并不能象停车位一样简单划为共有之列。

    但是房屋所有权与土地使用权有不可分割的关系。土地使用权一旦转让，房屋所有权也随之转让。小区的车库都是建造在小区内部，如果土地使用权和房屋所有权都转让给小区业主，那么将小区车库的权利单独给予开发商，就会把两者人为地分开，容易造成责任的互相推卸，权利的争抢，往往会造成业主与开发商的矛盾。

    (三)制定相应的强制性法律规范

    民法的最基本原则就是私法自治，任意性规范和强行性规范组成了基本的民法规范。与任意性法律规范相对称的一对范畴是强制性和禁止性法律规范，这是按照有关法律的规定，指示的当事人的自主意愿来做的分类。我们之前的分析已经提到，我国民法所要调整的关系从整体上可以分为三类，其中，民事主体之间的利益关系，在一般的情况下会采用任意性规范或是倡导性、混合型规范来调整任意性规范，其重点看重的是个人可以自主的决定他与其他人是否发生法律上的关系，或者发生某种社会关系，自己的事务是由她自己来决定的。但这里有一个前提就是任何权利的行使和自由的享有都是在不损害他人利益的情况下进行。而对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益三者之间的关系，就需要通过一些强制性的法律规定来协调。回到有关小区车库归属的问题上，一个社区的业主利益与开发商的利益来看，它是属于一方社会主体与一定社会公共利益的关系，所以我们应当用强制性法律来进行调整。《物权法》中关于小区车库的归属问题，就是引导其采用强制性法律规范。

    在条文设置的时候，应该对小区车库制定义务性的规则；一般来说，绝大多数义务性规则属于强行性规则。义务性规则是直接要求人们作为或不作为的规则。规定"作为"义务的义务性规则，通常采用"应当"等术语规定"不作为"义务的义务性规则常使用"不得"等术语，或者在描述行为模式后加上不利的法律后果。具体到小区车库的立法上，笔者建议立法上可以制定这样的条文:(1)"住宅小区内配套的小区车库，只能卖给在该小区内有房产的业主，并且不得购买超过2个车位；禁止直接或变相买给小区以外的人。"这样的条文创设是吸取了美国的立法的内容，有利于更好地保障小区业主使用小区车库的权利，防止小区以外的人员侵犯其合法利益。(2)"对小区车库出售所得的收入应该在扣除成本之后统一交由小区业主委员会管理，资金的用途由业主大会或者业主委员会决定。"设定这样的条文可以在法律上为小区业主取得小区车库所有权之后怎么处理资金进行有效的指引，从而更好地完善这方面的规定。总的来说，我们应该合理地对小区车库的相关法律规定进行更加详细和强制的立法完善，以保障处于弱势一方的小区业主的利益。

    （四）完善小区车库的产权登记制度

    笔者认为，对于小区车库的登记制度，可以由相关的行政主管部门统一进行，再分别让规划、建设、人防等行政管理部门具体负责小区车库的规划、建设与管理，但不负责地下小区车库的登记。这种模式可以有两个好处，第一尊重现状，然后在体制上有所突破，有效地避免了地下空间的登记与发证之争，是非常有利于实现政府职能转变，也符合《物权法》的有关规定。如果对小区车库的土地使用权进行相关的法律登记，是应当按照房地产登记方面的法规技术规范来进行处理的。我们首先明确一下小区车库的土地使用权范围，主要包括地下小区车库的外围实际所及的地下空间范围。房地产登记部门在办理小区车库的土地使用权初次的登记时，应当按照严格当时进行施工的时候所设置规划的范围来进行登记记录。

    在我国建设社会主义和谐社会的阶段，人民的权利意识将会越来越高，怎么样合理地调和社会上各种群体之间的矛盾，尤其是强势集团与普通老百姓之间的利益冲突，已经成为我们这些法律人士目前亟需努力的目标。回到本文，笔者通过研究我国小区车库所有权目前存在的一些问题，进行现实和法律上的探讨，提出一些愚见，尤其是对当前新出台的《物权法》里面有关小区车库产权归属的一些法律条文进行分析研究，在不断探索中能使其达到完善，更好地应用于现实当中，更好地更合理为我们所用，也希望能对这一部分社会的热点产权问题进行启发，从而引起大家的关注，希望能在学习探讨中促进大家的思想交流，也为这一问题的解决作出一点努力。