2011年6月1日，个体户刘某从某百货大楼处购得该大楼第三、四层东面房并办理和取得了房屋产权证，但其中原部分房产到期承租人一直拒不腾空交付，涉及面积约为1000平方米，对该未交付房产个体户刘某未进行过装修使用。直至2012年6月1日，该房产才完全搬空交付刘某使用。在此1年期间，个体户刘某也未缴纳任何物业管理费用，现物业公司要求个体户刘某按与原百货大楼签订的物业合同约定，支付所欠物业管理费合计42000元，而刘某认为自己虽是该房产产权人，但该一年期间，由于原到期承租人拒不腾空房屋，自己并未实际占有和使用该房产，不应缴纳该笔物业管理费用。

    【分歧】

    第一种意见认为，物业公司与原百货签订的物业管理合同合法有效，对该大楼所有业主均具有约束力。个体户刘某既已取得该大楼部分楼层的所有权，虽然有部分房产为原到期承租人占有，但不能否定个体户刘某对该房产所享有的权利，同时个体户刘某也不能以此而排斥对义务的承担。依据物业管理条例的规定，业主有按时足额交纳物业服务费的义务，故个体户刘某应当支付所欠的物业管理费用。

    第二种意见认为，个体户刘某虽是房屋产权人，但由于客观原因并未实际占有和使用，因此，个体户刘某属于不具有房屋使用条件的业主，故无需缴纳物业管理费用。

    【管析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    本案争议焦点为个体户刘某作为百货大楼房屋的买受人，应从取得该房屋所有权之日还是实际占有、使用房屋之日支付物业费，关于支付物业费的起始日期，在一般情况下，房屋所有权人应按约定支付相应的物业费。但我国物业管理条例第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。从中不难推断出，物业管理费用应从房屋实际交付和使用时起缴纳。

    本案中，由于案涉房屋的原百货大楼到期承租人拒不腾空交付房屋，个体户刘某成为房屋产权人之时，尚不能当然推定其已实际占有、使用了案涉房屋，依据我国物业管理条例规定精神，个体户刘某在取得房屋所有权后，至其实际占有、使用案涉房屋期间，不应承担物业费，其应从实际占有、使用房屋之时按约定承担物业费。

    综上所述，本案中个体户刘某已取得房屋产权证，虽是业主，但未实际占有房产不需支付物业管理费用。