曾某在参观A房地产开发公司展销会期间与其签订一份购房合同。A房地产开发公司承诺展销期间购顶层送天台活动，在约定好交房日期后，公司还承诺在交房半年内为曾某办理房产证，双方到房管部门对该合同进行了预告登记。问案中A房地产开发公司与曾某订的合同中关于购顶层送天台的合同是否有效？该合同是否成立？

    【分歧】

    观点一认为A房地产开发公司与曾某所签合同有效，原因在于该房产公司法人地位合法，合同并没有违规之处，都是双方自愿达成的协议，因此合同合法有效。

    观点二认为该合同无效，因为A房地产开发公司与曾某所订立的合同违背了其他楼主使用天台的权利，A房地产开发公司单方面的行为违法。因此合同因违法无效。

    观点三认为该合同部分有效。虽然A房地产开发公司与曾某所签合同有瑕疵，擅自将共有天台赠送给曾某，侵犯其他楼主使用天台权利，但是合同其他部分并没有违法，因此该部分是有效的。

    【评析】

    根据我国《合同法》有关规定，本文支持第三种观点。原因如下：

    我国民法有关规定，建筑物区分所有权包括专有部分和共有部分。专有所有权指建筑物区分所有人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利，户主所购买的房屋就是其专有部分。而共有所有权指建筑物之共有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利，比如一栋楼中的墙壁、屋顶、楼梯等。

    本案A房地产开发公司在售楼中，为了多吸引客户，擅自将楼主共有的天台赠送给曾某，这是违法的。因为天台所欲建筑物区分所有权中所指的共有部分，对该部分的权利是整栋楼的户主。且法律规定对共有部分，所有人能够共同使用，共同所有，需要所有户主永久维持共有关系，不能分割。当然，如果对共有部分加以使用，比如出租，那么所有权人都可以分享共有部分的收益。因此，案中天台应该贵整栋楼户主所有，A房地产开发公司的行为侵犯了其他住户的权益，也就是侵犯了其他住户的共有权，那么A房地产开发公司与曾某签订的关于赠送天台的条款无效。根据《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由该条规定可知，A房地产开发公司与曾某所签合同中关于购房部分条款是有效的，但是关于赠送天台的条款因为侵犯了其他住户的共有权的无效。纵观整个合同来说，可以得出的结论是A房地产开发公司与曾某签订的合同部分有效，因此观点三的说法是符合法律规定的。

    （作者单位：广西天峨县人民法院）