【案情】

    原告黄某、覃某夫妻共有的房屋座落在广西平南县同和镇北街4号。2010年11月，经人介绍，原告夫妇与被告罗某就上述房屋出租问题进行协商，双方口头约定：由被告从2010年12月15日起租赁两原告上述房屋的一、二层（二楼除一个房间留原告使用外）作歌厅使用，租期暂定三年（原告说约定租赁期限是三年，被告说约定租赁期限是三年以上，双方各执一词），第一年的租金每月800元共9600元，对第二年以后的租金没有明确约定，双方没有签订书面的租赁合同。之后被告支付了第一年度的租金9380元（因该数额数字吉利，原告承诺算第一年度的租金），并对承租的房屋进行装修，在一楼门面用玻璃间墙开设了一个厨房，用于歌厅煮食，因原告不满意被告在门面开设厨房，为此双方出现纠纷。

    2011年12月，因第二年度的租金问题双方又发生争吵，原告要求被告支付每月1200元的租金，而被告只同意支付每月900元的租金，双方为租金问题协商不下，被告只支付了3600元给原告，后因被告撞烂原告屋楼梯扶手引发争吵，两原告在家又被不明身份的人打伤，原告则怀疑是被告指使，双方再次发生冲突，后经同和镇派出所调解，被告作为歌厅的业主自愿赔偿原告经济损失5800元。此后被告一直租赁该房屋使用，但经原告催交，被告也没有再支付租金给原告。原告遂于2012年6月20日向法院起诉，要求解除租赁合同。

    【分歧】

    对本案的房屋租赁口头约定是否可以解除有两种不同的观点：

    第一种观点认为，该口头约定不可以解除。理由：一是租赁期未到。租赁约定的时间是从2010年12月15日起“暂定三年”，起诉时是2012年6月20日，还有一年多时间才到期。二是虽然没有订立书面的协议合同，但实际上已经租赁一年多的时间，并且已经交付了大部分租金。三是被告已经对租赁房屋进行装修，用去了一笔装修款，从社会效果来看，应尊重原来原、被告双方约定的最低租赁期限三年，减少被告因装修房屋造成的损失。

    第二种观点认为，该口头约定可以解除。理由：一是该租赁合同的形式要件不符合法律规定。我国《合同法》第二百一十五条规定：“租赁合同六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案租赁合同明显在六个月以上，但双方没有签订书面的租赁合同，不符合法律规定要求。二是双方于口头约定中也未明确约定租赁的期限及租金，这种情况属于不定期租赁，根据我国《合同法》有关规定，任何一方都可随时解除租赁合同。三是作为承租人的被告无正当理由未如期支付该支付的租金给原告，经原告催交也不交，属于违约，出租人可以解除租赁合同。

    【评析】

    笔者同意上述第二种观点。

    房屋租赁口头约定的合同是否可以解除，不能片面而言，应从两个方面来考虑：

    一是尊重出租人的意愿。如果出租人和承租人关系融洽，相互诚信，尽管租赁期超过六个月以上没有采取书面形式，但可以按租赁合同的形式要件补签书面的租赁合同进行补救，法律也没有禁止这一行为。然而，本案出租人和承租人关系已经闹僵，那就只好由法律来调整。

    二是依据法律规定处理纠纷。就本案来说，可认定是“视为不定期租赁”的法律依据有：一是我国《合同法》第二百一十五条规定：“租赁合同六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”二是《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第六十一条是指“合同条款缺陷的补救”，即是否能签订补充协议。本案对租赁期限，原告说是三年，被告说是三年以上，各执一词，因此，可认定为租赁期限“约定不明确”，但双方又不能达成书面补充协议进行补救，因此，应“视为不定期租赁”。既然认定本案是“视为不定期租赁”，那么第一种观点的“租赁期未到”和“最低租赁期限三年”就不成立了。

    关于本案出租人可以解除租赁合同的法律依据有：一是《合同法》第二百三十二条对租赁期限没有约定或者约定不明确的处理。即对视为不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。二是《合同法》第二百二十七条：“当事人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”而第一种观点说“已经交付了大部分租金”给原告，这就意味着还有“小部分租金没有交付”，法律强调的是客观性和严肃性，那怕是差一个月的租金经出租人原告催告被告在合理期限内也不支付的，也是“逾期不支付”的情形。况且第一年的租金是一次性预交全年的，如果按照这个习惯的话，也应对第二年的全部租金进行“一次性预交”，因此，本案的承租人就是“逾期不支付”的情形，出租人“可以解除合同”。

    这个案例告诫我们，《合同法》虽然认可大部分口头约定的合同效力，但亦不能忽视一些法律、行政法规对合同形式的强制性规定。本案就是这种情形。因此，在签订关乎自身重大利益的合同时尽可能采用书面形式，约定清楚合同的有关内容，避免口讲无凭，举证不能，造成不必要的损失。

    （作者单位：广西平南县人民法院）