【案情】

    2007年6月，刘某与黄某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：黄某将其在桂林市文化宫旁一门面租给刘某从事餐饮，租期四年，月租3000元；合同期满时，在同等条件下刘某有优先承租权。合同期满前后，刘某与黄某未继续签订租赁合同，但口头约定仍然由刘某继续租用该门面。2013年3月，黄某将该门面出租给邹某，并签订了租赁合同。刘某得知上述情况后再向黄某提出续租房屋。黄某以不愿意将门面继续作餐饮使用为由，拒绝了刘某的要求，并要求刘某立即退出门面。刘某遂向法院起诉要求保护自己的“优先承租权”，要求黄某与自己续签租赁合同。

    【分歧】

    在本案审理过程中，存在两种处理意见。

    第一种意见认为：原告的优先承租权有合同约定，应支持原告的诉讼请求。

    第二种意见认为：原告的优先承租权并非法定权利，在被告不认可的情况下，应驳回原告的诉讼请求。

    【评析】

    笔者同意第二种处理意见。

    本案中原、被告之间合同约定的“优先承租权”的性质并非法定的权利。在原告与被告签订的房屋租赁合同中，双方约定了原告的“优先承租权”，即原告在同等的条件下有优先承租房屋的权利。但我国现行法律并没有关于承租人的“优先承租权”的强制性规定。没有法律强制规定而合同约定的“优先承租权”的效力如何？虽然我国现行法律没有“优先承租权”的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。不过，法定的权利来源于法律的规定，具有广泛的拘束力；而合同的权利则产生于双方的约定，权利的范围仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。故本案中的关于“优先购买权”约定合法有效，但效力仅限于约定人之间，对善意第三人不产生约束力。

    本案中被告与原告之间签订的租赁合同已经到期，根据双方的口头约定，变为不定期租赁关系，故该租赁关系被告可以在合理期间内要求终止。而被告与第三方邹某签订的租赁合同也是有效的。根据合同法规定导致合同无效的有五种情形，其中恶意串通，损害国家、集体或者他人利益的会导致合同无效。结合本案，第三方邹某与被告签订房屋租赁合同时，对原、被告之间的“优先承租权”的约定并不知情，不存在与被告合谋损害原告利益的恶意，因而属于善意第三人，不属于“恶意串通”，故第三方邹某与被告之间的合同应是合法有效的。

    优先承租权因为涉及需要合同之外的第三方为一定义务才能实现的，这种约定实际难以得到切实保障的。原告享有的“优先承租权”的效力范围并不能约束第三方，第三方合法取得了房屋的租赁权。然而，原、被告关于“优先承租权”的约定也并非无效条款，对被告具有合同的拘束力。被告未给予原告的“优先承租权”，而将房屋租赁给第三方，违反了双方之间的合同的约定，原告可以另案追究被告的违约责任。

    综上所述，原告提出与被告续签租赁合同的诉讼请求应予驳回。原告可以另案提起违约赔偿之诉。