2013年11月22日新法制报“法律援助”栏目，刊登了牛佳雯撰写的《一层业主拒交电梯使用费　违反合同法院判缴费》一文。该文看点：居住在第一层电梯房的业主，因为拒绝缴纳包括电梯费在内的“物业管理费”而被起诉，并被法院判决应当承担电梯费。

    原文案情：2005年，林先生购买了某小区一幢16层楼房的一层房屋。2006年，林先生与小区物业公司签订物业合同，物业管理费的标准为每月每建筑平方米1.30元。2012年，林先生开始欠缴物业费。2013年，物业公司向法院提起诉讼，要求林先生交纳物业费。

    诉讼中，林先生认为，自己的房屋在该楼房的第一层，用不着使用电梯，而物业公司却将该笔费用算进了“物业管理费”中；虽然自己与其他业主一样，与物业公司签订了物业合同，但到2012年才知道“物业管理费”中包含了电梯费。所以，自己只愿意交纳剔除电梯费后的物业管理费用。

    而物业公司则认为，电梯费由全体业主公摊，且林先生与物业公司签了物业合同，林先生应当交纳包括电梯费在内的“物业管理费”。

    法院认为，物业公司与林先生所签订的物业管理委托合同书系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务，判决支持了物业管理公司的诉讼请求。

    笔者认为，通常情况下，物业管理合同基本上都是一种格式合同，即由物业公司出具拟好的物业管理合同书，然后交由业主在合同上签上名字，合同就此成立；而业主通常不会对这种格式条款合同进行细心了解。这种合同为以后的矛盾纠纷埋下了隐患。

    在判断这类合同的效力时，应当对物业公司是否尽到了向业主释明合同中容易产生分歧的“真实内容”。

    首先，从该文介绍的情况看，签订合同是在2006年，而林先生到了2012年才知道自己所交的物业管理费中还包含了自己根本没有机会使用的电梯费。很显然，林先生对2006年签订的合同存在认识误区，他只认为物业管理费是正当费用，签订合同是理所当然的事，可能没有把“物业管理费”中还包含其他什么费用放在心上。

    其次，将电梯费计算在“物业管理费”中，对于居住在第一层的住户而言显失公平。我国《民法通则》第五十九条规定，“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或撤销”：一是行为人对行为内容有重大误解的；二是显失公平的。第六十条还规定，“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”。

    从上述情形和法律规定情况看，物业公司存在明显过错。一方面，在与业主签订合同时，没有向业主释明“物业管理费”包含了电梯费，导致业主对物业管理合同涉及的费用产生误解。据此而签订的合同是可以变更或撤销的。另一方面，由住在第一层而不使用电梯的业主“公摊”电梯费是不公平的，符合法律规定的“显失公平”的特点。因此，业主完全可以依照法律规定，要求对该合同进行变更或撤销。

    除非物业公司有理由证明，该撤销权已经过期，否则，物业公司要求第一层居住的业主交纳包含电梯费在内的“物业管理费”的诉讼请求，不应该得到法律支持。我国合同法第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”。原文作者在评说中，没有说明林先生是否丧失了撤销权，不知道林先生是否过了撤销权的除斥期。

    综上，该案中，法院判决物业公司与林先生签订的物业合同全部有效，林先生应交纳包含电梯费在内的“物业管理费”是不妥当的。

    谨撰文与原文作者商確。

    （作者单位：江西省资溪县人民法院）