原告熊敏提出购买孙晓明在县城的一处闲置楼房，孙晓明不同意。后孙晓明的朋友夏卫东以开商店为名向熊敏借款7万元，熊敏便让夏卫东以孙晓明的房产作抵押。在夏卫东与熊敏订立还款协议的同时，熊敏与孙晓明又签订了房地产担保协议。借款到期后，夏卫东因生意不景气，无力偿还熊敏的借款。熊敏要求处理孙晓明的房产，孙晓明不同意。熊敏遂诉至法院。

    法院经审理认为，熊敏虽与孙晓明订立保证合同，但该协议没有向当地的房产管理部门办理抵押登记手续，该担保协议无效。