2003年5月26日，李女士签约向庭观公司租赁位于虹井路225号5楼的多间房屋作为商业使用，双方对租金为每天2元/平方米，月租金2.7万余元等事项进行了约定。合同订立后，双方按约履行。2006年12月18日，闵行区重点工程建设指挥部发出《轨道交通十号线虹井路车站建设告知书》，告知各单位、居民和业主轨道交通十号线的施工计划，说明施工各阶段所需的时间与规划、交通封闭等情况，要求单位和居民要积极配合市重点工程的实施。此后，李女士租赁房屋周边道路被封闭，致客户减少影响经营，她要求庭观公司减少房租金，但协商不成。

    为此，李女士拒付或少付了租金，至2007年12月6日，共欠庭观公司2006年度租金、物业管理费、电费、水费计6万余元。之后，李女士支付了部分。为此，庭观公司诉至法庭，提出要求判令解除租赁合同，李女士搬离所租房屋，并李女士立即支付拖欠房租、物业管理费、水费、电费共计20万余元等诉请。

    李女士答辩并提出反诉称，由于合同双方所不能克服的客观情势的变更，如果要求双方按照合同履行，对自己是不公平的。曾与庭观公司口头协商约定，月租金按照原租金的50％，并按照这个口头约定履行了相关义务。但支付给庭观公司租金后，庭观公司没有开具发票，而是收据，这证明双方对租金进行了调整。现要求庭观公司开具租金发票。因此对庭观公司的诉请不认可。请求驳回诉请，并提出反诉，要求判令变更庭观公司与李女士之间的租金标准至原标准的50％并判令庭观公司开具2007年1月起至今为止全部租金的发票。

    针对李女士的反诉辩称，庭观公司同意李女士要求开具发票的诉讼请求，但李女士要求减少租金标准问题，庭观公司认为公司不是补偿主体，且庭观公司也没有获得补偿。而且庭观公司已就交通问题尽力做了改善工作，虽然不足以完全改善经营条件，但已做到了诚实信用。根据目前情况，庭观公司尽最大让步每平方米即每日降低3角。

    法院认为，当事人在合同订立以后，因不可归责于双方的原因而发生情势变更，致使合同存在的基础发生动摇或丧失，且导致当事人利益的严重失衡时，依据诚实信用原则，应允许当事人变更和解除合同。本案租赁关系履行期间，租赁物周边主干道路因轨道交通工程建设的需要被封闭。因承租人从事经营活动，租赁物周边环境的舒适性及周边道路的便利性均影响到经营活动的人流量。因此李女士提出工程的实施给经营活动产生不利影响，符合客观实际。其要求从2007年1月份起租金标准作适当调整的要求，是合理的。由于双方协商未取得一致意见，李女士部分支付了租金，而未按合同标准计算的租金足额支付，对此李女士具有免责事由。故庭观公司以李女士拖欠租金为由要求解除合同，并要求李女士搬离以及承担搬离上述房屋前的房屋使用费的诉讼请求，不予支持。

    对于租金，根据实际，法庭酌情确定从2007年1月起变更上海庭观物业管理有限公司与李女士之间的租金标准至原标准的62％。由于上述工程对租赁物的影响可能呈持续状态，且之后租赁物业周边情况是否发生变化均难以预料，故减少租金的截至日期以本案宣判之日为妥。