近年以来，由于房市的不断增值，大量民间借贷、借款合同、买卖合同等案件都涉及房屋的归属问题。在执行案件中，双方当事人确信作为被执行人的一方已无能力给付金钱义务，经双方协商达成以房抵债的一致意见后主动要求法院作出变更裁定，把被执行人名下的房产过户至申请执行人名下，以清偿被执行人的债务。该院2011年受理此类执行案件17件，2012年截至12月份已受理26件。对此，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第301条已明确应予以支持，但在司法实践中，东湖法院认为如下几点难点需要妥善处理：

　　一是涉案房屋权属仅属于被执行人一人且无抵押登记，但与其他案外人尚未起诉的事件有所牵连。比如经法院在执行过程中查明涉案房屋无法律瑕疵，但有案外人在执行过程中提出其对被执行人也享有债权，只是当时不懂法律没有到房管局办理抵押登记，正准备向法院起诉。在执行过程中，按规定法院应先保护本案申请执行人的合法利益，但在实践上，法院常常要面对案外人的吵闹甚至暴力干涉执行，给法院带来工作困难和不良社会影响。2012年10月，该院在执行一民间借贷纠纷案件中发生一起案外人聚众阻扰法院拍卖房产的事件。

　　二是双方当事人“以房抵债”协议作价太低存在转移财产嫌疑。协议约定的作价数额与涉案房屋的市值数额有较大差距的，即使作价数额超出了本案执行款，法院也不能轻易做出变更裁定，实践中该类案件往往存在一时无法查明的隐患。如案件双方当事人伪造较小数额借条抢先起诉并申请执行以房抵债，逃避对真正债权人履行义务。

　　法院建议，对于第一种情况：可以不做出变更裁定，由双方当事人在法院重新签订“以房抵债”协议，法院予以确认后双方当事人自行去房管局办理过户手续。此时法院可以避免与案外人的直接冲突，也可以给予双方当事人最大的自主权。对于第二种情况：涉案房屋应做司法评估，根据评估价指导双方当事人达成合情合理的协议，这样既不影响本案的执行，也保护了被执行人的合法权益。如双方当事人拒绝法院指导，坚持以极低的作价过户，法院应禁止做出变更裁定，并可在本院的门户网公告该涉案房屋，督促潜在的案外人及时提出诉讼，保护自身利益。

    （作者单位：江西省南昌市东湖区法院）