【案情】

    黄先生因为家中从事种植行业，到了播种季节时，黄先生的资金上出现了一些问题，他想到了贷款。于是黄某与某银行签订了《借款合同》，合同约定：某农村商业银行社给王某借款8万元，借期一年，免利息，借款用途为周转，借款种类为抵押贷款。双方还约定，借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起需要罚息。对于借款银行要求提供担保，于是黄某找其兄弟黄某某提供担保，黄某某以其房屋（土地使用权属集体所有）对上述贷款提供抵押担保，两人与该银行签订了《最高抵押合同》并办理了抵押登记。因为农作物收成不好，借款到期后黄某无力偿还银行的借款，该银行社起诉至法院，要求黄某偿还所欠借款及逾期的罚息，并要求对黄某某提供的抵押物拍卖、变卖或折价处理所得价款享有优先受偿权。

    【分歧】

    本案争议焦点在于黄某某提供的房屋抵押是否有效？存在两种不同意见。

    第一种意见认为，本案房屋的抵押无效。

    首先，我国《担保法》第三十七条（二）项、《物权法》第一百八十四条（二）项均明确规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。农村房屋的宅基地属集体所有，房屋所有人只拥有土地使用权。根据上述法律规定，此种使用权不得用于抵押。

    其次，《担保法》、《物权法》规定土地使用权与地上建筑物应一并抵押,故农村房屋不能用来作抵押贷款。《担保法》第三十六条、《物权法》第一百八十二条、第一百八十三条确定了“地随房走”、“房随地走”的抵押原则。如果农村房屋允许被用作抵押，根据“地随房走”的原则，其占用范围内的宅基地使用权也必将随着被抵押，这直接违反了《担保法》第三十七条（二）项规定。

    第三，从国家对宅基地以及农村房屋的其他相关规定来看，农村房屋也不能用来作抵押贷款。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。住房是人们生活中不可缺少、赖以生存的栖身场所，住房和宅基地是紧密相连、不可截然分开的统一体。如果农民把自己所有的房屋用于抵押，在实现抵押权后，就不得再申请宅基地建房，抵押人将会居无定所，不利于社会的不稳定。第四，农村住房用贷款抵押会损害集体的利益。《土地管理法》第六十二条第三款的规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。依照该规定，使用集体的土地无需支付土地使用费。以农村房屋作抵押，虽然是用房子作抵押，但根据房地一体的原则，在债务人无法偿还贷款情况下，金融机构在实现抵押权时，必然会损害集体的利益。

    第二种意见认为，黄某某以其所有的房产为黄某借款提供抵押，签订了抵押合同并办理了抵押登记，抵押行为合法有效。

    【分析】

    笔者同意第二种意见。理由如下：

    《担保法》和《物权法》均禁止宅基地使用权抵押，其目的在于保障农村的生存条件，防止农民失去住房及宅基地而流离失所，以维护社会稳定，故宅基地使用权不能抵押。但如凭此就理解为农村房屋所有权亦不得抵押，则对农村私有房屋的流转限制则过于严苛，其限制程度远远超出了《土地管理法》等法律的规定，不符合农民以私有房屋抵押进行融资的现实需要。《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民可以出卖住房，即实现私有房屋的所有权在不同所有者之间的转让。而抵押，依据《担保法》第三十三条和《物权法》第一百七十九条的规定，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。不难看出，抵押权最终不外乎通过对抵押财产进行折价、拍卖、变卖三种方式来实现，其和买卖没有本质区别。既然农村房屋可以依法买卖，那么，设定抵押应是法中之义。

    从目前法律规定来看，没有关于禁止农村房屋抵押的规定。农村房屋从性质上讲，符合《担保法》第三十四条第一款（一）项规定的“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”和《物权法》第一百八十条第一款（一）项规定的“建筑物和其他土地附着物”的可用于抵押的财产范围。司法部颁布的《公证机构办理抵押登记办法》第三条第一款（二）项也规定位于农村的个人私有房产属于《担保法》第四十三条规定的“其他财产。尽管我国法律没有直接地、明确地规定农村房屋可以抵押，但是从相关的法律规定来看，农村房屋是允许抵押的。

    （作者单位：江西省石城县人民法院）