【案情】

    家住广西天峨的杨某为准备婚房，与当地一老板李某购买了一套价值27万元的房屋，但并未办理房屋产权转让过户手续，也未入住，双方只是签订了购房合同，杨某也支付了10万元的首付款，剩下的由杨某两年内分歧偿还。几天后梨某觉得李某的房产靠近河边，环境优雅视线好，于是找到李某希望出36万元购买该房屋。李某觉得有利可图，于是把房子卖给了梨某，并办理了房产登记手续。问现今谁取得了房屋的所有权？

    【分歧】

    本案存在不同意见。有人认为房屋应该归杨某所有。因为按照先后购买顺序，加上购房合同的合法存在，且杨某已经支付了购房款，那么他应该获得该房屋的所有权。

    另一种观点认为最后取得该房屋所有权的应该是梨某。原因在于梨某通过合法手续取得该房屋，并且按照法律规定办理了房屋产权登记手续。因此梨某最后获得房屋所有权，而杨某的损失将由李某自行负责。

    【评析】

    根据办理房屋产权有关法律规定，本文支持后一种说法，认为最后取得该房屋所有权的应该是梨某，杨某虽然先与李某签订购房合同，但是房屋属于不动产，只有登记过户了才能发生物权效力，进而对抗第三人。原因如下：

    根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋属于不动产，那么所有权的归属应以产权部门登记为准。据此可以断定梨某通过房产的登记而取得了该房屋，杨某因为只是签订房屋购买合同而没有办理房屋登记失去该房屋所有权。那么为何购房合同的成立不会影响房屋的物权变动呢？

    我们知道合同的成立与生效，是物权发生变动的原因，但是物权变动需要经过公示之后才能发生效力，动产以交付作为公示，不动产则以登记公示。因此房屋需要到房产登记部门登记后才能发生物权效力，进而能够对抗第三人。

    本案中，李某的房屋转移是以梨某办理了房屋产权登记后才发生物权效力的，而房屋现今登记在梨某名下，依法应该由梨某获得该房屋。至于杨某已经跟李某签订的房屋购买合同，虽然已经发生法律效力，但是李某已经无法交付房屋，那么杨某只能追究李某的违约责任。

    （作者单位：广西天峨县人民法院）