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领取“五方验收”商品房钥匙能否视为房屋交付
作者:余敏章   发布时间:2015-07-30 11:53:38


    【案情】

    2013年3月5日,刘某同甲开发商签订了一份了《商品房买卖合同》,甲开发商将位于凤凰城小区3栋501室房屋一套出售给刘某,合同约定甲开发商于2015年5月1日前履行交房义务。2015年4月5日,甲开发商书面通知刘某称其商品房已经验收合格,符合入住条件,刘某于是领取了钥匙。后刘某发现商品房只经“五方验收”(勘查、设计、施工、监理、建设),未到建设主管部门验收备案,遂要求甲开发商承担逾期交房责任。甲开发商辩称刘某已领取房屋钥匙,且根据合同约定“买受人领取房屋钥匙的,该商品房视为交付于买受人”,故房屋已交付。

    【分歧】

    对于该商品房是否已交付,存在两种不同意见:

    第一种意见认为,该商品房已实际交付。本案商品房虽未经建设主管部门备案,但已经“五方验收”,即该商品房已经竣工验收,建筑主体合格。同时,刘某已经领取了房屋钥匙,视为刘某对该商品房的认可并接收,故该商品房已交付。

    第二种意见认为,该商品房未实际交付。根据法律规定,商品房只有经建设主管部门备案后才视为验收合格,本案商品房只经“五方验收”,不符合法律强制性规定。其次,刘某是在收到开发商商品房验收合格通知书后才领取房屋钥匙,刘某当然性会误解为商品房经验收备案,开发商存在欺骗行为,故此种情况下的领取钥匙不是刘某的真实意愿。

    【管析】

    笔者同意第二种意见,主要理由如下:

    第一、根据我国法律规定,商品房经验收合格即经建设主管部门登记备案后方可交付使用。商品房经“五方验收”后,仅是表明建筑主体竣工验收合格,其后还需规划验收、消防验收、环保验收等后期一系列验收,只有在所有验收合格并在建设主管部门登记备案后方可交付使用,故“五方验收”并不代表商品房验收合格,也不符合法律规定。其次,五方验收中的勘查、设计、施工、监理、建设单位都是开发商聘请过来或者发包工程的,他们与开发商存在利益关系,其验收合格的真实性存在怀疑,故需要政府相关部门进一步验收确认。市场上任何商品都需要经过质检部门质量检查,商品房也是商品,并比一般商品价值大、重要性强、牵涉面广,更需要政府部门验收合格方可交付使用。

    第二、刘某领取房屋钥匙行为不能视为房屋已实际交付。首先,开发商将未经验收合格的房屋交付业主,开发商本身存在重大过错并违约在先,我们不能因业主领取钥匙就认可开发商行为合法合约,不追究其责任。其次,开发商书面通知交房存在欺骗性,开发商通知中的验收合格,容易使业主误解为商品房经验收备案,符合合同规定的交房条件,正是在这种误解的情况下业主才领取了钥匙,即领取钥匙行为不是业主的真实意思表示。同时,业主只是普通民众,他们不可能知晓商品房验收过程和规定,法律也不要求业主们应当知晓,基于对开发商的信任,业主接受钥匙的行为符合常理。故刘某在未知晓真实情况下领取钥匙的,不能简单视为双方对合同约定的房屋交付的变更。

    第三、从实践中来看,在基层,开发商违约违规交房现象十分严重,造成社会矛盾激烈,群体性事件经常发生。很多时候,开发商急于回笼资金或高价卖房,将验收不合格的房屋提前交付,并以业主领取钥匙为由视为业主认可房屋交付,不仅违背真实情况,引发房屋质量不合格问题,而且因验收手续不完整导致业主长时间无法办理产权证。因此,明确商品房交付标准具有重要意义,一方面保障业主利益,确保房屋质量合格且适合居住;另一方规范房地产市场,整治乱交房现象,促进房地产市场健康、持续发展,进而维护社会的和谐和稳定。

    综上所述,本案中,刘某的商品房不能视为已实际交付。

    (作者单位:江西省广昌县人民法院)



责任编辑: 吕东

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