去年年底，因结婚急需用房，我通过熟人介绍，从王某那购得两居室一套，但王某以工作忙为借口，一直拖着未办理过户。上周，我突然接到法院传票，被诉要求腾房，原来他又以更高的价格将房屋卖给他人，并已办理过户手续，我感觉很恼火，请问我该不该腾房？如果要腾，该如何保护我的权利呢？

    解答：

    首先，根据《物权法》等相关法律规定，我国不动产物权的变动非经登记不产生效力，房屋也只有取得了房屋主管部门颁发的房屋产权证后才受法律的保护，现王某与第三人签订的合同合法有效，且你所居住的房屋已过户到第三人名下，第三人则有权行使关于房屋的相关权利，所以你应当腾房。

    其次，你与王某签订的房屋买卖合同也是有效的，房屋过户登记并不影响合同的效力。根据合同相对性原则，对于你的实际损失，可以向王某主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以，你可以起诉王某，维护你的权利。

    最后，根据《物权法》第20条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。所以，为避免此种情形再次发生，你再签购房协议时，可以去登记机构办理预告登记，保障自己的权利。

    （作者单位：北京市房山区人民法院）