论文摘要：我国实行物权登记制度已有几十年，但因为我国对物权进行分头登记；登记的法律依据不统一；登记机关林立，造成了非常混乱的局面。2007年3月16日，万众瞩目的《物权法》在第十届全国人民代表大会第五次会议获得通过。构建物权统一登记制度也已成为《物权法》的立法要求，虽然面临巨大阻力，但我国仍有望在近期结束现行混乱的物权登记制度，因为我国在现实和理论层面都已经具备了构建统一登记制度较为成熟的条件。本文就将结合物权登记理论和我国现状，从物权统一登记的法律依据、物权统一登记机关、统一登记程序和错误登记责任等方面，对构建物权统一登记制度提出见解。

    关键词：物权法；物权登记；统一登记；登记错误；构建

    引言

    在草案经历了多次论证修改后，《物权法》终于在2007年3月16日获得通过，并于同年10月1日起施行。这部关乎国计民生的重要法律，是国家经济制度在立法上的进一步体现。正因为《物权法》关乎国计民生，所以它在立法过程中受到了社会各界空前的关注。《物权法》的立法工作创造了新中国立法史上的多项纪录：它是全国人大立法史上审议最多的一部法律；它是专家学者对法律内容争论最激烈的一部法律；它是我国社会各界参与立法最为积极的一部民事法律等等。《物权法》的通过，体现了“私有财产受法律保护”的宪法精神，确定了我国公私财产基本制度，同时标志着我国民事立法进入一个新阶段，为我国民法典的制定奠定了坚实基础。因为《物权法》的通过，为制定民法典解决了最为复杂的理论难题，而侵权法等其他民事法律的立法技术已趋于成熟，它们的制定可以在短时间内实现，[1]所以中国距民法典仅剩“一步之遥”。[2]

    《物权法》彰显了物权普世理念，物权的三大原则在法律条文中有明文体现，物权的基本理论也在条文中有具体体现。同时《物权法》具有中国特色，符合我国现阶段的经济制度和基本国情，如在《物权法》中明文确定“土地所有权归国家或集体”等我国基本经济制度。总而言之，《物权法》的通过，为明晰产权，发挥物的效用和保护公私财产提供了更为具体的法律依据。

    物权的公示公信原则，作为物权三大原则之一，为保障交易安全和第三人信赖利益有重要作用。物权登记作为物权公示的一种方法，其意义之重大不言自明。但是自我国实行物权登记以来，这项制度就一直处于比较混乱的局面。我国的物权登记制度存在一系列问题：一、没有统一的登记机关进行物权登记。如，房产登记中房屋所有权和土地使用权分属不同的机关登记；不动产登记中的建设用地使用权、林草地承包权以及宅基地使用权的登记机关也各不相同。二、没有统一的法律法规对物权登记进行规范。在我国，规范物权登记的法律法规有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《机动车登记规定》等。三、没有统一的登记程序。如有些不动产登记必须经过审批手续，而有的不需审批手续，只需核实即可。四、各种登记的效力不一，缺乏公信力。因为调整物权登记的法律法规不统一，登记机关以及登记程序多样，所以往往造成登记的效力不一，进而影响登记的公信力。因为这种混乱的局面，我国的不动产权人以及部分动产权人在登记这一程序上就要耗费巨大精力，这极大地妨碍了他们权利的行使，所以构建我国统一的物权登记制度有极大的现实意义。

    关于物权统一登记制度的构建，我国的法学理论界已经进行了旷日持久的探讨，因而在理论层面，已有较成熟的见解。而《物权法》第10条明文规定，我国将实行物权统一登记制度，这也就使物权统一登记制度的构建已不再只是悬空在理论层面，而是在现实中已成必然。加之我国实行物权登记制度已有几十年的经验与教训，物权统一登记制度的构建也已不乏现实依据。所以，物权统一登记制度已经有较成熟理论和现实的基础，其构建已毋庸置疑，不过这可能需要一个循序渐进的过程。

    一、物权登记概述

    （一）物权登记的概念及性质特点

    物权变动的公示方法有二，即动产的占有与交付和不动产登记。不动产价值较巨，往往关乎国计民生，涉及公共利益以及第三人利益。仅仅只是对不动产现实占有或交付，不足以彰显物权变动的公信力，所以这需要公权力介入不动产物权变动领域，因而，以物权登记作为不动产物权变动的公示方法，已在百年前就已成定制。一般认为，12世纪前后德国北部城市关于不动产权变动须经市政会登记的制度，是物权登记制度的起源。在复兴罗马法过程中，这种制度在随后因强调意思自治被短暂废止，但其对不动产物权的变动有较强的公信力，这种制度的优越性被重新发现。于是，到了18世纪，这种制度又在欧洲大陆复活。[3]从传统的观点看，物权登记在很多时候就是指不动产登记，但是随着现代社会的发展，物以及物权的种类都有所增加，这些新增种类的物权在其变动时也需要合适的公示方法，所以物权登记已不囿于不动产登记。如机动车、船舶和航空器等动产，因其价值巨大，不易占有和交付，具有不动产的部分性质，所以此类物权的变动如果只采传统的公示方法，似有不妥。所以，机动车、船舶和航空器的所有权变动兼采交付和登记作为其公示方法。除此之外，物权登记还包括抵押权登记和权利质权登记等担保物权登记，只是因为登记内容有异，所以登记效力有所不同。

    物权登记的概念在我国学术界颇具争议，这其中的分歧只要在于物权登记是事实还是行为，属于公法领域抑或私法领域。有鉴于此，欲明确其概念，首当明晰其性质，因为定性决定定义，明晰物权登记的性质有助于把握物权登记概念的内涵。

    1、属于公法领域还是私法领域

    因为《物权法》对物权登记只作出了纲领性规定，条文中并没有对物权登记下一个精准的定义。所以从法律条文中并不能抽出物权登记的公私法属性，这也就给学界留下了争论的空间。虽然物权登记的公私法属性之争早已有之，但《物权法》的出台并没有在立法上站在争论的任何一方，给争论留下了空间。公法说认为房地产权属的审查登记是房产登记部门依职权而为的行政行为，[4]它所体现的是国家对不动产物权关系的干预和管理，以明晰产权，保护权利人权利。[5]虽然该说在内部存有行政许可和行政确认的分歧，但二者在本质上趋同，即物权登记是公法行为。私法说认为物权登记的私法本质毫无争议，但因为有负有行使公共职能的登记机关的参与而具有特殊性。[6]而折中说认为物权登记兼具公私法双重性质，不过登记机关须在申请人的意志范围内行使职权，所以登记还是以私法属性为本旨。[7]

    上述第二种观点和第三种观点在本质上并无多大差别，都强调了私法属性的根本性，其实事实也是如此，私法属性应是物权登记的根本属性，因为物权登记是登记机关应当事人的申请而做出登记还是不登记的行为，当事人的意思表示应是整个登记过程的核心，行政机关所为的将登记事项记载于登记簿上的行为是被动做出的，所以从这方面可以看出物权登记的本质属性应是私法属性。但即便是行政机关被动地做出登记行为，事实上也说明公权力已介入了物权变动领域，所以从这方面来看，物权登记也具有公法色彩。公法说观点片面强调国家干预，而忽视了物权登记申请人的意思表示，有失周全，故不可取。

    2、行为事实之争

    虽然物权登记的本质属性是私法属性，但理论界就其具体性质的界分也有分歧。理论界对物权登记概念的界分有三：其一观点为行为说，该说认为，物权登记是当事人就不动产物权变动向登记机关申请登记的行为。如“将土地及建筑改良物的所有权与他项权利的取得、转让、变更、丧失，依法定程序，登记于地政机关所掌握的登记簿上的行为”。[8]其二观点是事实说，该说认为登记只是物权变动被登记在登记簿上的事实。如有学者认为物权登记是指“登记机关根据当事人的申请并经审查，对不动产物权的设定、变更、移转、消灭等事项登记记载于特定簿册的事实”。[9]其三观点是复合说，即认为物权登记既为事实，亦为行为。如“国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程，以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。”[10]

    笔者认为，上述各说中，以事实说更为妥当。物权登记虽然从一定层面上看，确实需要当事人及其登记机关有所作为，但这并不能从根本上认定登记就是行为，因为物权登记是在物权变动行为后而为的，人的意志在登记过程中不起主导作用，当事人之间物权变动的意思表示在登记前就已经达成一致，登记只是对物权变动结果加以确认。无论是生效主义的登记还是对抗主义的登记，都是对当事人物权变动效果的确认，因为法律规定了登记的效力，当事人为某种物权变动行为，必须进行登记，否则可能会产生对当事人不利的结果。所以在登记方面，当事人的意志没有发挥的余地。而民事行为理论恰恰强调人的意思表示，但从这点来看，行为说似乎没有理论依据。至于复合说，更不可取，因为行为理论和事实理论在民法学理上几乎是不兼容的。强调物权登记既是行为又是事实，有说不通之处。

    3、行政确认抑或行政许可

    既然物权登记因有行政行为的介入而具有公法色彩，那么对登记机关所为行政行为的属性也有待厘清。学界对行政机关所为登记行为的性质存有两种观点，即行政确认说和行政许可说。如果能明确行政许可与行政确认的性质，就不难认定登记机关所为登记行为的属性。行政许可行为的本质是一种授权行为，也可称赋权行为，即行政机关为当事人新设一项权利的行为。[11]而行政确认的本质是确权行为，即对当事人的权利加以确认，[12]使其产生公信力，事实上并没有为当事人新设权利。因此不难看出，物权登记的确权性更为明显，而且无论采登记对抗主义立法例还是登记生效主义立法例，物权登记都是在物权变动行为之后进行的，物权变动的合意在登记之前业已达成。所以，采行政确认说为宜。

    综上所述，物权登记的概念可以定义为国家的特定职能机关依当事人申请，对当事人物权状况决定是否登记，使其产生登记或不登记效力的事实状态。

    （二）物权登记的种类

    依据物的类型，即物的分类，物权登记可划分为不动产物权登记、动产物权登记和权利物权登记。不动产物权的变动以登记作为公示方法，所以现实中存在的物权登记大多数是不动产登记，这在《物权法》的条文中有较大篇幅的体现。《物权法》第二章第一节全篇幅对不动产物权登记作了专门规定，该节明确规定不动产物权的变动除法律另有规定外，都必须进行登记，未经登记，不生效力。由此可看出我国对不动产物权变动所采的是登记生效主义。动产物权登记是指国家专门职能机关对机动车、船舶和航空器等具有不动产性质的大宗动产的登记。但是，针对这类登记，《物权法》所采的登记对抗主义，即未经登记，不得对抗善意第三人。权利物权登记的典型是权利质权的登记。在《物权法》第十七章第二节有专门规定。汇票、本票、支票和债券等商事票证因其具有无因性，所以该类票证出质并不以登记为必需，只是在没有权利凭证时，该类质权经有关部门登记时设立。而以基金份额、股权和知识产权的财产权利出质时，质权自有关机关登记后设立。因为这类权利具有抽象性，现实交付的操作性在技术层面上比较复杂，所以为维护交易安全及公共利益，亦有登记必要。

    根据物权的种类，登记可以分为所有权登记和他项权利登记。后者包括用益物权登记和担保物权登记。所有权登记是较为常见的一种登记类型，如房屋所有权登记、机动车所有权登记。在我国，因为土地是公有财产，一般无需所有权登记。他项权利登记是指对除所有权之外的其他物权如用益物权、担保物权的登记。用益物权登记在《物权法》上主要有建设用地使用权登记、土地承包经营权登记、宅基地使用权登记和地役权登记。 我国对建设用地使用权实行严格的登记制度，即建设用地使用权的变动都应进行登记且采登记生效主义。而对土地承包经营权、宅基地使用权和地役权则实行宽松的登记制度：土地承包经营权登记采登记对抗主义；宅基地使用权和地役权则无需登记，但已经登记的，该项权利在以后变动时也应登记。虽然这种宽松的登记制度在一定程度上符合我国国情，[13]但随着农村土地使用权可自由流通政策的出台，对农村土地使用权构建完善的登记制度已有必要。担保物权登记主要是抵押权的登记和权利质权的登记，权利质权登记前文已述，此不赘述。关于抵押登记。《物权法》针对不同的抵押财产，规定了不同的登记效力。根据《物权法》第187条的规定，以不动产、不动产权利设定抵押登记的，采用登记生效主义。而根据《物权法》第188条和189条第一款规定，以动产设定抵押登记的，采用登记对抗主义。不过对于一般动产抵押登记，《物权法》第189条第二款又有特别规定，即对于在正常经营活动中已经支付合理价款并取得了抵押财产的买受人，即使已经登记抵押权，也不能对抗此第三人。由此可见，动产抵押的登记效力在特殊情况下又有所削弱。      

    依据登记效力的确定性，物权登记可以分为终局登记与临时登记。终局登记又称本登记，指物权的变动事项均记入登记簿中，使其即时发生一定物权效力的登记。上面涉及的物权类型实际上都是在终局登记的意义上讨论的。而临时登记则具有保全性质，登记具有一定的时效性，具体包括《物权法》第19条规定的异议登记和第20条规定的预告登记。

    此外，根据其他标准，物权登记种类还有多种划分方法。如从登记管理角度看，物权登记可划分为总登记和变动登记；[14]从权利优先性角度看，物权登记可分为顺位保留登记、顺位放弃登记和顺位变更登记。[15]

    （三）从物权公示原则看物权登记的重要性

    物权公示原则，即物权的变动必须以一种客观的、可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力。所以，物权公示的核心在于赋予物权关系以公信力。作为公示方法之一的登记，其效力的核心也是如此。不管是登记生效主义（也称登记要件说）还是登记对抗主义的立法模式，也不管是不动产登记还是动产登记，其登记效力也只有一个，即公信力。虽然动产以及一些权利物权的公示方法是占有和交付，但不排除一些特殊动产以及权利物权有更复杂的公示方法。如对机动车、船舶和航空器的登记，虽然只是采登记对抗主义，但因为有了登记这种公示方法的加入，健全了该类动产物权变动的公示效力。登记的公信力可以衍生出多项具体效力，如物权变动的根据效力、权利正确性的推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力等。[16]

    因为物权公示的核心效力在于公信力，所以它具有重大意义。首先，物权登记在保障交易安全和合理信赖利益方面的作用，毋庸置疑。登记旨在彰显物权变动具有公示公信效力，这就排除了第三人对该物权关系的非法侵害。同时，在善意第三人获得物权登记后，也能使其信赖的物权利益不受他人干扰，保障了交易安全。其次，公信力能降低信息成本。[17]物权登记通过将收集相关物权的信息资料一并记载于登记簿上，当事人能快捷全面地查询相关物权的现状，降低了交易成本。物权登记的效力在于公信力，而公信力的强弱取决于登记的权威性。正因为如此，我国亟待构建统一的物权登记制度。

    二、国外物权登记制度的体例研究

    物权登记在狭义上认为是不动产物权登记，在谈到登记制度时，也多指不动产物权登记。为论述方便起见，本章所指的物权登记，是从狭义上理解的，即不动产物权登记。在现代各国实行的物权登记制度，依其内容、效力的不同为标准，可以分为三种类型：权利登记制、契据登记制和托伦斯登记制。

    （一）权利登记制

    权利登记制，又称德国登记制，指物权的变动，只有当事人的意思表示一致，并不能产生物权法上的效力，必须经过登记机关的实质审查，并执行登记程序后，才产生效力。实行这种登记制度的国家有德国、瑞士、奥地利等国。权利登记制的特点在于：

    首先，登记是不动产物权变动的生效要件。即，不动产的取得、丧失和变更，除当事人达成合意外，不经登记，不生变动的效力，故称“登记要件主义”。[18]其次，登记机关在登记时要为实质审查。登记机关在受理登记申请时，除审查申请登记的文件是否完备外，还需对物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵等情形进行审查，确认无误后，方可登记。

    第三，登记具有绝对的公信力。经过登记的不动产物权，具有确定的公信力，即便存在实体法上登记原因不成立或该原因有瑕疵，也不得对抗已获登记的第三人。

    第四，登记彰显的是不动产物权的静的状态，即不动产物权的现在的状态。[19]此外，登记簿的编成，以不动产为标准，按不动产的登记顺序将登记结果编排成册，又称“物的编成主义”。

    （二）契据登记制

    契据登记制肇始于法国，又称“法国登记制”或“登记对抗主义”，指不动产的变动，经当事人订立合同就产生效力，但未经登记的，不得对抗第三人。实行这种制度的国家有法国、意大利、日本和西班牙等国。契据登记制的特点在于：

    首先，登记只是不动产物权变动的对抗要件。不动产的取得、丧失、变更，只需当事人意思表示一致就能生效。只是经过登记的不动产，能够对抗第三人。

    其次，登记机关在登记时无需为实质审查，为形式审查即可。只要登记申请人提交的文件符合要求，就能按照契据所载内容进行登记，至于契据内容是否真实，有无瑕疵，均在所不问。

    第三，登记具有相对公信力。[20]因为登记采的是对抗主义，且登记机关对登记事项实行形式审查，所以有可能掩盖物权变动的瑕疵，在公示效力上，较权利登记制弱。

    第四，登记彰显的不仅是不动产物权的静的状态，而且还彰显其动的状态。[21]此外，登记簿的编成以申请人为标准，即按照登记人的申请顺序，将登记结果编排成册。

    （三）托伦斯登记制

    托伦斯登记制，因其创立者澳大利亚的托伦斯爵士而得名。实行这种登记制度的国家包括英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺伊州和中国香港等曾受英国影响的国家和地区。托伦斯登记制在内容上与权利登记制有很大的相似性，但其在以下方面与权利登记制有差别。

    第一，托伦斯登记制并不要求所有不动产物权变动都进行登记，而权利登记制则要求所有不动产物权变动都需进行登记。

    第二，托伦斯登记制对不动产所有权的初次登记，除将登记事项载入登记簿上外，还应发给不动产所有人产权证书。而权利登记制，是对物权变动的事实加以注册验证，[22]只需将登记事项载于登记簿上即可，并不向权利人另发书状。

    第三，托伦斯登记制的登记机关设有赔偿基金。如果登记有错误、虚假或遗漏，致使真正权利人蒙受损失，登记机关应当赔偿，因而在登记机关往往设有赔偿基金。而在实行权利登记制的国家，登记机关出现侵权情形，受害人只能申请国家赔偿，登记机关本身不负赔偿责任。

    （四）三种登记制度的比较

    在前文已经不难看出三种登记制度的差异，此不赘述。但是在欧、亚、美等多数地区，无论实行何种登记制，他们的登记制度都是统一的。即有统一的规范登记的法律法规；统一的登记机关；统一的登记效力。如在德国，依据民法典，由地方法院设立的“土地登记局”办理不动产登记；在瑞士，依据民法典由各州的地方法院办理不动产登记；在英国，由“政府土地登记局”统一管理土地权属登记；在我国香港地区，隶属于注册总署的田土注册处负责不动产登记；而在我国台湾地区，依据“土地法”规定，不动产登记由市县“地政机关”负责管理。综合以上论述，不难看出，登记机关的种类主要有司法机关和隶属于政府的专门职能机关两种，但无论如何，登记机关在本国或本地区都是统一的，而不会同时存在多个进行不动产登记的机关。因为登记机关统一，规范登记事项的法律也统一，所以登记的效力在一国或地区内也具有统一的效力和较强的公信力。

    实行统一的登记制度，已是国际上通用的做法，同时对我国有重大的现实意义。国外较为成熟的统一登记制度，对我国构建物权统一登记制度有借鉴意义。如何批判吸收外国经验，并结合我国国情构建中国特色的物权统一登记制度，是我国努力的重点。

    三、我国物权登记制度的现实考量

    在新中国实行物权登记制度以来，现有的登记制度在历史上有过积极作用，但是因为一直没有统一的民法典甚至《物权法》，物权登记缺乏权威的法律依据，虽然《物权法》已经出台，但对物权登记也只是作了笼统的规定，所以我国的现行登记制度并没有多大改观，还存在较多问题。

    第一，登记的法律依据不统一。按欧美各国通常的做法，物权登记一般是依据一国民法典的有关规定而行的，在程序上则是依据专门制定的物权登记法（多为不动产登记法）。而在我国，物权登记没有统一的法律依据，也没有统一规范物权登记的法律法规。物权登记的法律依据主要散见于形形色色的单行民事法律、法规之中。法律规范的位阶和效力都不尽统一。《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《担保法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《机动车登记规定》等法律法规，在总体上构成了我国现行物权登记制度，基本涵盖了土地、房屋、海域、水面、草原、森林、林木、矿产等不动产；机动车、船舶和航空器等动产和权利物权的登记。毋庸置疑，这种鱼龙混杂、效力不一的法律规范并不能完全覆盖物权登记的全部，使物权登记的某些方面被忽视。同时，法律规范的位阶差异，容易使人们对规范某一具体登记事项的法律根据产生不同的理解，进而造成登记结果权威性不足。

    第二，登记机关不统一。我国的不动产物权登记机关繁多，登记机关内部机构设置也重叠复杂。我国物权登记机关根据不同物权类型而多头设置。光不动产物权登记机关就有国土资源管理机关、房产管理机关、海（河）域行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关等。并且登记机关内部又分设了不同的登记部门。如国土资源管理机关内就设置了土地登记部门与矿产登记部门；再如房管部门，各地区房管部门一般设有“市场”和“权属”二处。市场管理部门负责房屋竣工前的买卖、租赁、抵押等登记管理；而权属管理部门负责房屋竣工后的买卖、抵押、租赁等登记。如今许多地区建立了市、区两级的房产登记管理体制，同一房屋的权属档案却分散于市、区两级登记机关，因为大多数登记机关之间并没有数据关联，所以极不方便当事人申请登记和查阅登记信息，同时也给登记机关对登记事项的审查带来不便。此种局面严重影响交易快捷性和安全性。此外，物权登记的多头管理，因登记费用的收取，有可能使物权登记成为各登记机关竞相牟利的手段。[23]

    第三，物权登记程序不统一。首先，不同的法律法规和具体的部门对不同的或相同的不动产登记适用的程序有差别。有的不动产物权变动需要审批核准后才能登记。如按照《土地管理法实施条例》第6条的规定，“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”，由此可以看出，变更土地用途，需要审批；有的不动产物权变动可以直接进行登记，无需审批，如依据《城市私有房屋管理条例》的规定，房屋所有权登记一般都不需审批，可直接登记。其次，各登记部门在操作的规范及程序上有许多不同。如房屋权属和土地权属在管理操作上由不同的登记机关依照不同的法律规范，执行不同的法律程序。所以，一幢建筑物的权属证明往往分成几部分：国土资源管理机关颁发的建设用地使用权登记证书和由房产管理机关颁发的房屋所有权证书。同时，我国将建筑物的测绘与登记相分离，事实上极易造成不动产信息不准确，产生错误登记，使权利人蒙受损失。此外，各登记机关规定对申请登记人提交相关的文件、提交文件的时间和登记有效期限的规定都不尽相同。登记程序的不统一，使物权登记缺乏一致性，减弱了物权登记的权威性，进而导致公示性不强。

    第四，物权登记的权属证书不统一。登记机关的多样性，其实已经注定了权属证书的不统一。不动产物权权属证书的发放机关五花八门：如林木权的发证机关是林业管理部门，房产证的发放机关是房产管理机关，建设用地使用权权属证书的发放机关是国土资源管理机关等等。此外，同一不动产可能还存有多个权属证书，造成了不必要的重复，如，房屋所有权的变更，除房屋所有权要进行变更登记外，还需进行土地使用权的变更登记。事实上，根据“地随房走”的物权理念，完全可以省略土地使用权登记。因为物权登记的权属证书的不统一，往往造成交易程序的繁琐，增加当事人的交易成本。

    第五，物权登记信息缺乏合理透明度。虽然《物权法》明确规定权利人利害关系人可以申请查询，但在实践中，由于不动产登记的有关部门，其所进行的登记主要是服务于政府的行政管理，因此在主观上消极懈怠不愿提供不动产登记的信息并不少见。有的可能提供信息不及时、不准确，甚至为申请查询设置种种障碍。[25]如果登记信息都不公开，事实上丧失了登记的核心作用——物权登记的公示性。

    第六，尚未建立健全的登记错误赔偿责任制度。《物权法》规定，登记机关的错误登记对他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。但在实践中却没有具体的法律规范可依循。到底是登记机关负责错误登记的赔偿，还是受害人申请国家赔偿，学界还有分歧，立法方向也尚不明朗。关于此问题，在下文还有论述，此不多言。

    四、我国物权统一登记制度的构建

    关于物权登记问题，构建统一的登记制度在立法过程中已成为学者们的共识。而且，《物权法》第10条也明文规定，将建立登记机关、法律依据、登记程序、登记效力、权属证书以及收费标准都统一的物权登记制度，但因构建统一登记制度可能触动较大的行政机构改革和新的法律整理，学者们也认为需稳步进行。当下最急需统一的是不动产物权登记制度，而某些动产物权和权利物权的统一登记制度可在今后逐步推进。[25]笔者也认为，物权统一登记制度，应当从不动产物权登记找突破口，而不应急切地建立大统一登记制度。所以以下论述将主要涉及不动产登记制度。

    （一）我国构建物权统一登记制度的阻力

    我国现今混乱的登记制度，形成已久，要在一时间废除，有相当大的难度。所以，我国在构建物权统一登记制度的进程中存有较大阻力。这其中的阻力主要体现在以下几个方面：

    第一，物权统一登记制度的建立，将引发较大规模的行政机构改革。我国物权登记职能机构散布在各种行政管理机关，因为登记机关的统一，这些机关内部负责物权登记的机构将被取消。而纯粹负责物某一项物权登记作为主要行政职责的行政机关则可能在改革后其职能被完全架空，该类机关被裁撤在所难免。如房产管理机关的主要职责就是房产登记，一旦统一的登记机关建立，该机关可能会被裁撤。被裁撤后的行政机关的工作人员的分流可能会成为较大难题。此外，物权登记虽然作为一项行政服务，但进行物权登记也允许收取一定费用。随着统一登记机关的建立，原先的掌管登记的行政机关将丧失这项收费权力，所以构建物权统一登记制度在经济上也将触动某些部门利益，这可能是构建物权统一登记制度的最大阻力。

    第二，构建物权统一登记制度将引发较大规模的法律整理。我国规范物权登记制度的法律法规种类繁多，建立统一的物权登记制度，必将制定一部统一的登记法律或行政法规，建立统一的登记机关，届时，散见在各类法律法规中关于登记机关的规定将全部失效。此外，某些与《物权法》或物权统一登记法相冲突的法律规范，也将失效。如《担保法》对生产设备、机动车、船舶和航空器采登记生效主义的规定将失效，因为《物权法》对这几类物的抵押采登记对抗主义。统一的物权登记制度的建立，将大面积删改甚至废除有关法律法规。所以这在立法工作上，也是一个不小的难题。

    第三，立法者不能趋同的立法取向，也是阻力之一。虽然在构建物权统一登记制度的大问题上，参与立法的专家学者们意见趋于一致，但在构建该项制度的具体问题上，学者们还有较大分歧。比如，在以行政机关还是以司法机关作为统一登记机关的问题上，就存在较大分歧。[26]虽然经过多方探讨论证，能使立法更具科学性，但是如果争执长时间不能平息，达不成共识，那将拖慢立法进程，使法律丧失现实调节性。

    （二）制定统一的物权登记法律

    《物权法》的出台，已经给物权统一登记提供了基本的实体法依据，现阶段最主要的任务，就是制定一部统一的法律文件以从程序上规范物权登记。对于规范我国物权登记的法律规范是专门法律还是专门行政法规，《物权法》并没有确定，而只是笼统地规定，物权登记的相关事宜由今后制定的专门法律或行政法规来规范，这也就给以后的立法模式留下了争论的空间。不过，主张制定统一的不动产登记法的学者还是占了多数[27]。笔者认为，制定统一的物权登记法律较为适合。理由有二：

    第一，制定统一的不动产登记法是各国各地区通行的做法。比如在德国，物权登记的实体法依据是民法典，而在程序上则制定了专门的土地登记法（我国台湾地区亦是如此），以规范不动产物权的登记；在日本，物权登记的实体法依据也是民法典，其登记的程序法则是不动产登记法。

    第二，从立法技术上看，制定专门的物权登记法更符合法理。《物权法》作为物权登记的母法，具有纲领性作用。虽然《物权法》今后将并入民法典，但在民法典出台以前，《物权法》具有与民事基本法相当的效力。对于具备民事基本法效力的《物权法》，当然有必要出台与它相配套的单行法律，而不是出台一部行政法规。只有这样，才强调了法律效力的层级性，使《物权法》与调整物权登记的法律规范在效力上有更好的衔接性，使民事法律体系更具协调性。此外，如果新出台的物权登记法，在条文规定上还是比较抽象，尚有作出立法解释或制定行政法规补充适用的余地。如此一来，法律规范的层级效力更明显、合理。而如果规范物权登记的程序性法律规范是行政法规，其地位和层级效力都与《物权法》相距较大，若该行政法规还需制定其他规范以补充适用，那么新的补充规范的法律效力将大打折扣，物权登记的权威性也可能因此削弱。

    （三）设立统一的行政机关作为登记机关

    在以司法机关还是以行政机关作为统一的登记机关的问题上，参与《物权法》立法的学者们有较大分歧。有学者认为，行政机关作为登记机关较为合理。行政机关作为作为登记机关，在构建统一登记制度的过程中，有现实的经验可循，况且登记具有一定的行政监督作用，[28]以行政机关作为登记机关并无不妥。同时，他们认为以司法机关作为登记机关有诸多弊端：一、加重法院的工作负担。我国基层法院的审判任务已相当繁重，又添新的工作职责，法院恐难以胜任。二、影响司法公正。由法院进行物权登记的真实性进行审查，登记结果必然对司法裁判产生影响。三、可能影响司法的权威性。如果负责登记的人员因其过错造成登记错误，权利人起诉司法机关，将破坏司法的权威性。[29]有的学者认为司法机关作为登记机关较为合理。物权登记在性质上属私法范畴，无需国家行政权力过多干预，登记只是一种确权行为，而不能过分强调国家对物权领域的管理。“如果不解决登记机构的统一和登记机构与行政管理脱钩的问题，物权法将难以发挥作用”。[30]司法机关作为登记机关的做法在德国、瑞士等国已有制度实践。这种机关设置不会产生上述弊端，因为：首先，承担登记职责的机关在法院内部具有相对的独立性。登记机构对普通民、刑事案件没有管辖权，并不会影响司法公正。其次，因不动产登记产生的纠纷，受害人不必起诉，而是向上级法院上诉，因而并不会影响司法权威。[31]

    笔者认为，以行政机关作为登记机关较为妥当，且以国土资源管理机关为宜。首先，我国以行政机关作为登记机关已有多年历史，在登记技术上也较为成熟，如果将登记职能放置司法机关，在人员培养和制度构建上都需重新起步，需要较高的成本。[32]其次，将登记职能转至司法机关，势必架空现有登记机关的职能，打乱其行政人员编制，如此大的利益触动，将增加构建统一登记制度的阻力。第三，王利明教授等学者对破坏司法权威方面的担忧，并不无道理，我国在将司法机关作为登记机关进行登记方面，并没有历史经验，完全有可能产生影响司法公正和司法权威的现象。至于为什么以国土资源管理机关作为登记机关，主要是因为不动产登记的主体是土地登记。首先，土地是其他不动产产生和存在的基础，[33]任何不动产（除土地、海洋以外）的产生都需先取得土地所有权或使用权，然后才有存在的可能。其次，依据各国和各地区通行的做法，土地登记是不动产登记的基础。[34]如德国统一的不动产物权登记法就是《土地登记法》，其登记机关也是隶属于地方法院的土地登记局。在英美国家，土地与不动产在语意上经常混同，英国甚至不承认土地上的房产为单一的不动产。而在我国香港地区，不动产登记和交易都在隶属登记署的田土注册处进行。所以，我国将国土资源管理机关作为登记机关在理论上和现实意义上都具有合理性。

    （四）统一物权登记程序

    由于登记机关的多样化以及登记依据的法律规范不统一，造成登记程序的不统一。统一物权登记程序要以统一的登记法律和统一的登记机关为前提，在同一部法律规范下有一个统一登记机关，统一登记程序才可能尽量减小阻力。统一登记程序主要在下列方面努力：首先，统一对申请登记人提交相关的文件、提交文件的时间和登记有效期限的规定。其次，统一权属证书。如，房产登记中土地使用权权属证书与房屋所有权权属证书相分离、房屋测绘与房屋权属证书中的房屋信息相分离的状况必须改变，转而建立以土地为基础的房产登记制度，实行一物一证制，同时将房屋测绘与房屋权属证书中的房屋信息相结合，以保证房屋现实状况与房屋权属信息的一致性。

    （五）建立登记错误国家赔偿制度

    虽然各类民法类教材将登记错误赔偿责任与统一登记制度分开论述，但笔者认为，一项制度应当包括相关主体的权利（力）、义务和责任，登记机关不能只享有收费的权利，履行应申请而登记的职责，也应对自身过失造成的损害承担责任。所以从这方面来说，错误登记赔偿制度也是统一登记制度的重要组成部分。

    《物权法》第21条第2款规定了登记机关的登记错误责任，但是并没有明确以何种方式承当责任。根据西方国家的通行做法，登记机关承担登记错误责任的方式有两种：一种是在登记机关设立赔偿基金，当发生赔偿事由时，由该基金负责赔偿，实行这种方式的多为采托伦斯登记制的国家。另一种是登记机关并不设赔偿基金，当登记错误需要赔偿时，受害人只能申请国家赔偿，实行这种方式的国家多为采权利登记制的国家。在《物权法》出台前我国法律并没有明确登记机关的登记错误赔偿责任，所以真正权利人随时可能面临因错误登记带来的财产风险，在赔偿机关损害其权利时，可寻求的法律救济只有通过行政复议或行政诉讼实现。此外，因为登记机关繁多，想要实行任何一种登记错误赔偿制度，都具有相当大难度。若设立国家赔偿制度，可能会因登记机关不同，使实行国家赔偿的条件、标准都不统一，因而在技术操作上会有难度。而若在各登记机关设立赔偿基金，其赔偿资金的来源将会成为一个问题，因为登记机关繁多，各级财政不可能在每个登记机关都留有关于赔偿的预算。此外，各机关预留部分登记费用作为储备金，专用于登记错误赔偿的做法也没有多大可行性，因为登记机关太多，赔偿基金的资金分散，不能保证对受害人的赔偿能力，受害人的损失仍可能无法得到适当救济。《物权法》已明确规定实行统一登记制度，成立一个统一的登记机关已势在必行。届时，实行完备的登记错误赔偿制度也具备成熟的条件。因为登记机关的统一，对于登记错误的赔偿，可以有统一的赔偿机构和赔偿标准，实行何种赔偿机制只是选择问题。

    笔者认为，我国对登记错误实行国家赔偿制度较为妥当。原因有三：首先，用登记费用的一部分作为储备金设立赔偿基金，受害者仍有可能面临登记机关赔偿能力弱的危险，因为登记作为一项行政性服务，其收费毕竟有限，若出现巨额赔偿，恐难承担责任。其次，设立赔偿基金，在财政监管方面面临难题。赔偿基金的资金来源，剩余资金去向可能会不明朗，这将为登记机关私设“金库”提供土壤。而实行国家赔偿制度，则受害人在权利保障方面，可得到充分救济，在国家财政方面，资金的来源和用途都较透明，不存在监管难题。第三，我国实行国家赔偿制度已经有十余载历史，在法律规范和机制方面有较成熟的条件基础。

    结语

    构建物权统一登记制也是社会主义市场经济的现实要求。虽然现在建立统一登记制度还面临相当大的阻力，但是作为《物权法》的立法要求，并不能因为有阻力而终止物权统一登记制度的构建。况且我国在实行物权登记制度已有几十年时间，所以在这方面我国不乏经验与教训。此外，在我国法学理论界，对物权统一登记制度也已进行了深入的探讨，所以在理论层面也不乏深刻见解。构建物权统一登记制度在理论和现实方面都有成熟条件，相信在不久后，我国就能建立既可减轻改革阻力又科学合理的物权统一登记制度。综合法理与国情，制定统一的物权登记法，建立统一的负责物权登记的行政机关，实行统一的登记程序和完善的登记错误赔偿机制，将是我国构建物权统一登记制度的努力方向。

    注释：

    [1]载新华网，王利明语。
    [2]载新华网，吕忠梅语。
    [3]刘保玉：《物权法》，中国法制出版社2007年版，第89页。
    [4]崔建远：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第238页。
    [5]李开国：《民法学》（专题讲座），第368页。
    [6]王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，《法律科学》2002年第2期，第122页。
    [7]李昊：《物权法背景下的不动产登记法》，《清华法律评论》，第一卷第一辑，清华大学出版社2006年版，第62 - 64页。
    [8]温丰文：《土地法》台湾正中书局1994年版，第125页。
    [9]江平主编：《民法学》，中国政法大学出版社2007年版，第321页。
    [10]《从〈物权法〉看物权登记制度》，《国家检察官学院学报》2007年第3期。
    [11]杨伟东：《不动产登记的公法思考》，《清华法律评论》，第一卷第一辑，清华大学出版社2006年版，第57页。
    [12]杨伟东：《不动产登记的公法思考》，《清华法律评论》，第一卷第一辑，清华大学出版社2006年版，第58页。
    [13]如王宗非认为，土地承包经营权登记采对抗主义，有利于减轻农民负担，符合国情。详见王宗非：《农村土地承包法释义与适用》，人民法院出版社2002年版，第101页。

    [14]梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社2007版，第96页。
    [15]同前注，第97页。
    [16]霍海红：《物权公示原则的多重视角》，《法学论坛》2004年第2期，第57页。
    [17]胡志刚：《不动产物权新论》，学林出版社2006年版，第88 -90页。
    [18]梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，第94页。
    [19]有学者认为契据登记制的登记没有公信力，如梁慧星教授。参见梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，第94页。也有学者认为任何物权登记都有公信力，只是公信力有强弱之别，如申卫星教授。参见申卫星：《从〈物权法〉看物权登记制度》，《国家检察官学院学报》2007年第3期。
    [20]温丰文：《土地法》，三民书局，第127页。转引自梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，第95页。
    [21]梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，第94页。
    [22]温丰文：《土地法》，三民书局，第127页。转引自梁慧星：《物权法》，法律出版社2007年版，第96页。
    [23]参见陈儒：《试论我国不动产物权登记的立法完善》，载法律图书馆网。
    [24]参见陈儒：《试论我国不动产物权登记的立法完善》，载法律图书馆网。
    [25]刘保玉：《物权法学》，中国法制出版社2007年版，第91页。
    [26]分歧双方主要以王利明教授和梁慧星教授为代表。王利明教授主张行政机关作为登记机关，梁慧星教授则主张司法机关作为登记机关。参见王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》，《求索》，2001年第五期，第44页。
    [27]梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，第93页。
    [28]王利明：《论我国不动产登记制度的完善》，《求索》，2001年第五期，第44页。
    [29]同前注。
    [30]梁慧星：《中国物权法建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第143页。
    [31]孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社2001年版，第142页。
    [32]曹昌伟：《论不动产登记机构的现实选择》，《广西政法管理干部学院学报》，2008年3月第2期第23卷，第91页。
    [33]邱烈飞：《土地登记在不动产登记中的地位》，《中国土地》，2006年第8期，第14页。
    [34]同上注，第15页。

    （作者单位：广西壮族自治区荔浦县人民法院）