2007年6月11日，原告尹某与被告马某、徐某签订了一份借款协议，约定徐某向尹某借款10万元，借期为一年，利息为1.2万元，并以张某的房屋产权证作抵押，徐某负责办理抵押登记。协议约定如借款到期不能归还，尹某有权将房权收回，马某为徐某提供担保。2008年7月9日，张某出具了同意用自己的房屋产权作抵押证明，但徐某未到房产交易部门办理抵押登记手续。到期后，徐某未偿还欠款。2009年6月30日，尹某与徐某又签订了一份用楼房抵押欠款协议书，约定因徐某欠尹12.4万元暂时还不上，特将名仕雅园小区二区一单元三楼西户房产抵押给尹某之子，过户时间不得超过2010年7月，抵押时间到2011年7月30日，过期还不上，尹某之子有权收回抵押楼。在抵押期间，尹某每年按10％承付欠款利息。由尹某为徐某提供担保。协议签订后，徐某未按约定将抵押楼过户到尹某之子名下。

    审判：

    法院审理认为，原告尹某与被告徐某之间2007年6月11日签订的借款合同，双方意思表示真实，内容合法，应认定为有效。但合同中用楼房作抵押的担保，因双方未到房地产主管部门办理登记手续，应认定无效。尹某与徐某2008年6月30日签订的以楼房抵押欠款协议书，应视为对原借款合同的变更，尹某要求徐某在2009年7月30日提供充分的保证，即将抵押楼过户到马某和尹某之子名下，马某未能按约定在合理期间内提供此充分保证，已构成默示毁约。马某有权在履行期限2009年7月30日届满之前要求徐某承担违约责任。马某对徐某给付尹某欠款并支付利息承担连带责任。依照《合同法》第108条、第207条、第211条第二款、《担保法》第18条、之规定，判决被告徐某偿还原告尹某人民币10万元；被告徐某支付原告尹某利息2.4万元。

    评析：

    被告徐某因未在2007年6月将抵押楼房办理抵押登记并过户到尹某之子名下，其行为构成了默示预期违约。

    本案原告尹某与被告徐某2007年6月11日签订的借款协议书中约定，由徐某负责办理抵押楼房的登记，费用由徐某承担。但徐某未办理登记，导致该担保无效。徐某作为被要求提供履行保证的一方未在合理期间内提供充分的保证，且到期未偿还欠款，尹某已知道徐某不履行合同。2008年6月30日，尹某与徐某签订的一份用楼房抵押欠款协议书，既是对原借款合同中借款期限，利息的变更，又是对施某提出履行保证的要求，但徐某在合理期间内未提供有效担保，以自己的行为表明，在合同规定的履行期限2009年7月30之前，徐某不履行变更后的合同，已构成了默示预期违约。

    （作者单位：江苏省丰县人民法院）