【案情】

    2011年7月,刘明将一套房屋租赁给李丰,约定月租金1000元，租期2年。2012年7月，经刘明同意，李丰将房屋转租给赵兵，约定由赵兵每月付1000元租金给刘明，租期1年。2013年3月，刘明将房屋出售给了张天。2013年4月，赵兵以刘明侵犯优先购买权为由向法院起诉，要求刘明赔偿损失。

    【分歧】

    本案争议的焦点为次承租人是否具有优先购买权：

    一种观点认为，现行法律没有赋予次承租人享有优先购买权，且根据合同的相对性原则的规定，出租合同的效力只及于出租人和承租人，次承租人不是出租合同的当事人，如允许其享有优先购买权，则加重了出租人的负担，权利义务不均衡。

    另一种观点认为次承租人是房屋的实际使用人，与房屋具有最密切的联系，应当赋予其优先购买权。

    【管析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    一、从承租人和次承租人这两个法律术语的关系看，二者是总属关系，既次承租人是承租人的属概念。承租人和次承租人这两个术语只在理论中才会同时出现，但这并不意味着理论上承认它们是两个独立的概念，理论上认为它们只是代表了对同一标的物的租赁使用权的不同序位——承租人是标的物的第一序位租赁权人，次承租是第二或者更后一序位的租赁权人，其实质上都是同一类人——承租人。同时，从法律规定的本身看，合同法将次承租人表述为“第三人”，可见法律并不认为次承租人是一个独立的法律概念，而认为其应当是承租人的一部分。因此，当法律赋予了承租人对租赁房屋的优先购买权时，作为其属概念的次承租人在承租人范围内当然也享有租赁房屋的优先购买权。

    二、从行为的性质看，转租行为是合同权利义务的概括转移。合同权利义务的概括转移，是指一方当事人经对方当事人的同意，将其在合同内的权利义务全部转移给第三人的行为。就转租合同而言，转租行为必须获得出租人的同意，否则出租人可随时解除出租合同，在该种情况下，次承租人不可能依据转租合同获得租赁房屋的优先购买权。转租合同经出租人同意有效后，承租人在原出租合同内承担的给付租金的义务转由次承租人负担，同时，承租人原获得的对租赁房屋的占有和使用的权利及法律赋予的优先购买权等相关权利一并转由次出租人享有。因此，转租行为生效后，次承租人取得了承租人在原出租合同中的地位，获得了房屋的优先购买权

    三、法律赋予承租人对房屋的优先购买权，是为了满足弱势群体对房屋的迫切需求，实现居者有其屋。承租人将房屋转租给次承租人，说明其对房屋没有迫切的需要，相对次承租人则是强势者，真正的弱势者是次承租人，其对房屋有着更为迫切的需求。如果否认次承租人对房屋的优先购买权，就违背了立法的初衷，违背了社会的公平和正义。因此，从立法目的看，次承租人应当享有有限购买权。