近年来，我国房地产市场持续繁荣，房产交易日趋活跃，交易方式日趋复杂，房屋买卖合同纠纷以及国有土地使用权合同纠纷日益增多。三年来，河南省焦作市两级法院共审结房屋买卖合同案件146件，涉国有土地使用权合同案件48件。此类案件往往双方对立情绪较大，难于调解且易引发信访。通过调研，笔者从中归纳出该类案件的类型、原因并提出相应对策。

    一、案件的主要类型及存在的法律问题

    （一）审判实践中房屋买卖合同纠纷的类型

    1.“一房两卖”案件。此类案件多是因为出卖人就同一房屋分别签订了数份买卖合同，并且故意拖延协助买受人办理房屋过户手续，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的。这种纠纷同时存在于平等自然人之间以及相对不平等的开发商和自然人之间。

    2.共有房屋未经共有人同意单方处分。多发生在继承人之间或是夫妻之间。共同继承人继承的房屋，未经其他人同意擅自出卖房屋。夫妻双方一方未经对方同意出卖房屋，另一方不予认可，无法办理过户，买受方到法院起诉；或夫妻双方一方签字出卖房屋并办理过户，几年后另一方以未经其同意为由到法院起诉请求房产买卖合同无效。

    3.交付房屋存在瑕疵。出卖人实际交付的房屋面积与买卖合同约定的房屋面积不符，买受人诉讼要求返还多付的购房款及利息。

    4.因拆迁安置补偿合同引发的土地使用权纠纷。这类案件涉及法律关系复杂、牵涉各方利益，加之相应法律法规不完善，处理起来较为棘手，并易引发上访，影响社会和谐稳定。

    5.逾期交房、逾期办理房产证案件。开发商因资金周转等问题，工期拖长或断续施工，甚至停工，导致预售房屋无法按期交付，此时开发商往往会采取各种手段来逃避责任。如以不交房要挟买受人承诺放弃迟延交房的违约责任或者重新签订商品房买卖合同、修改迟延交房的条款等等。逾期办证，往往是因为开发商在预售时就缺少相关手续，或因为资金问题等迟迟不能办证。

    6.违约金的调整问题。商品房买卖合同中往往约定了违约金条款，当一方当事人违约时，守约方会以之为据追究其违约责任，而违约方一般会以“其并没有违约，不应当承担违约责任”为由进行抗辩。当此种抗辩不能成立时，违约方又会提出其原来的抗辩中包含了“约定的违约金过高、请求予以减少”的意思表示，而请求法院予以减少（这种情况往往发生在二审中）；或者法院发现约定的违约金确实过高，能否主动进行释明问题；还有就是对违约金进行调整时的标准，在实践中还存在不统一的问题。

    （二）商品房买卖合同纠纷案件的法律适用问题

    2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）颁布实施后，商品房买卖合同纠纷案件呈现大幅度上升趋势。在该解释实施的过程中，主要出现的问题有：

    1.关于宣传材料、销售广告中有关“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺的具体”是否为要约的问题。宣传材料和广告是开发商促销的一种常用手段，但有时会因过度夸张甚至虚假宣传而致使消费者误解，在买房子后才出现面积缩水、质量严重不符合标准、小区设施不健全等问题，消费者以开发商发布虚假广告为名起诉开发商。《解释》第3条规定“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约”。可以理解为如果开发商对开发范围内的房屋及配套设施作出具有规定并对房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约。但对于“相关设施”该如何理解，广告宣传的设施、公共建设，如中心会所、停车车位等配套设施，是否可以理解为相关设施，如何认定这些规定对房屋买卖合同的订立和房屋价格有重大影响，以及重大影响的程度，解释并未作出明确的规定。笔者认为，只要宣传广告中对这些内容作出具体规定，如具体位置、具体设施范围，足以让消费者对其内容做到充分理解，并且能直观了解，此时这些宣传广告就构成要约，即使没有规定在合同中，也应认定为合同内容，并且这些问题应由开发商负举证责任。

    2．关于惩罚性赔偿的问题。《解释》中第8、9、14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿，总结为欺诈、恶意违约的情形。这是对开发商违法诚实守信原则的惩罚性规定。但实践中对开发商进行惩罚性判决的案件却少之甚少，原因主要在于，一方面买受人对开发商的行为无法举证或者举证困难，无法支持诉讼主张，导致获赔率较低。另一方面由于解释对惩罚性规定的适用规定了较为严格的条件，致使在适用中困难重重。《解释》规定只有在欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，才可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。

    二、问题形成原因及分析

    （一）经济利益最大化的驱使。某些开发商为牟利，在资质不具备、资金不到位的情况下仓促开发，以致不能按期交房或办理产权证书，有的开发商甚至采取一房多卖方式获取钱财，尤其出卖方在销售房屋后，发现房屋价格又上涨了，以种种借口不办理过户手续，引发诉讼。

    （二）法治观念滞后带来的诚实信用观念欠缺。买受人缺乏相关的房地产知识，在对开发商资质不了解、对相关法律法规不了解、对房产合法性未审查的情况下，签订商品房买卖合同，一旦发现问题，容易引发诉讼。

    （三）房屋所有权、土地使用权登记过户手续尚未完备规范。《物权法》对房产过户不按面积、评估价值收费均作了明确规定，相关部门以前及目前都实行按评估价值收取费用，费用偏高，两个管理部门均要过户不方便快捷，致使很多出于亲戚朋友原因购买房屋的买受方和出卖方，嫌麻烦图省事，不愿意去交费办理登记过户手续。

    （四）房地产管理部门监管不力。鉴于房地产管理部门的职能、体制、运作机制等方面的原因，房地产监管方面存在管理不严、权责不明等问题。主要表现在对资质、房地产企业的预售许可证监管不力。

    （五）开发商违约成本较低。在商品房买卖中，当事人之间往往约定有违约金，有时还约定有定金，但是相对于违约后将房屋再次出售的收益而言，其故意违约支付给购房者的违约金却远远不及这些利润。因而这些开发商会故意违约进行“一房多卖”。

    三、对策及建议

    （一）政府管理部门加大监督管理力度。政府管理部门应严格审查房地产开发企业的资质，确保该类企业完全具备房地产开发资质的实质要件。建立快捷有效的房屋产权证、查封抵押登记电脑查询系统，让群众及时了解房屋的信息，避免“一房多卖”、“一房多抵”现象发生，构筑房地产反欺诈机制。

    （二）对共同共有房屋未经他方同意擅自处置的行为认定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。如涉及处理不动产的重大财产事项，夫妻双方应一致同意，一方代表另一方购房，应有另一方的授权委托证明或在买卖结束后得到另一方的追认。否则，夫妻任何一方在处置房产所有权事项中，均不能推定为有代理权。共同继承的房屋处置也应取得共有人的一致同意。如果房产归属于某一继承人所有后，其他继承人又以种种理由反悔，除放弃继承确有证据证明在欺诈、胁迫、乘人之危等法律规定民事法律行为无效的法定情况下之外，法院不应认定反悔的效力，应确认协议约定有效。

    （三）建立案例指导制度，统一办案标准。建立示范性指导案例制度，统一法律适用和规范审判活动，上级法院针对审判实践中经常遇到的普遍性、争议性问题应制定指导性意见，以对此类案件的处理起到指导和参考作用，在审理技巧和审判质量方面起到示范性作用。审判人员应当加强相关业务知识学习，定期开展业务研讨会，就该类型案件各种情形下的程序和实体问题进行沟通和讨论，统一办案标准，并对审理结果进行总结，积累经验，以维护司法权威。

    （四）法院在司法实践中要把握好大局和基本原则。法官在审理此类案件时应当及时关注国家对房屋买卖方面的政策及法律方面的相关规定，考虑实际情况，权衡利益得失，在坚持政策法律，坚持司法为民的前提下妥善处理此类案件，以维护社会的稳定和房屋交易市场的繁荣发展。同时把握保护弱势购房者的合法利益，尊重当事人之间所达成的协议，只有在显失公平、恶意欺诈、恶意违约的情况下才能认定合同无效，一般情况下应当维护合同的效力。同时应该协调好开发商和普通购房者之间的利益平衡，加强调解工作，保护第三人的合法利益。