【案情】

    2012年11月20日，卢某向何某借款20万元到期未还，何某提起诉讼，法院判决卢某还款付息。判决生效后，卢某未履行付款义务，何某申请法院强制执行，要求拍卖卢某的一处房产偿还欠款，执行人员将该房产查封。该房居住人蔡某提出异议，称该房是其合法财产，不是卢某的财产，要求法院解除查封。经查，该房是蔡某2011年9月前从卢某手中购买的，已支付全部房款，但过户手续因卢某未提供房权证，一直没有办理。

    【分歧】

    此案在执行中有两种观点：

　　第一种意见认为：我国对不动产实行的是统一登记制度，不动产的权利的改变只有经相关登记机关的登记才会发生效力，因此，人民法院在对不动产进行强制执行的时候只调查该房屋的产权登记人，如为被执行人名下财物则可以依法进行相关查封和拍卖等强制执行行为，故该房产可作为被执行财产。

    第二种意见认为：第三人已经全部支付价款甚至实际占有使用，虽然没有办理产权过户登记，但依据合同法的规定买卖合同仍然有效。第三人作为债权人与申请执行人的债权是两个平等的债权，都应当同等地受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，法院不得查封该房产。

    【评析】

    笔者同意第一种观点。理由如下：

    第一、我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明不动产物权的转让，法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，该房屋的所有权转让在诉讼之前并未生效，卢某仍然是房屋的所有权人。虽然依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”但是物权法等相关法律通过不动产登记主义建立了物权公示制度，由于不动产物权的公示方法为登记，通过登记就能确定某项不动产归谁所有，在登记簿上所记载的权利人实际上就是对该不动产的权属在法律上的确认，本案中，卢某是该房产登记簿上所记载的权利人，就是法律所承认的享有不动产所有权的权利人，即使发生错误，在登记没有被更改前，也只能推定登记记载的人为权利人。因此，我们认为，被执行人出卖后未过户的房屋，只要登记机关记载的权利人为被执行人，法院就应当对其强制执行。

    第二、我国城市房地产管理法第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案中，蔡某从卢某手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权未转移，所以，卢某仍是法律上的房屋所有权人。我国物权法和城市房地产管理法等确立了不动产登记制度，这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中我国也基本上是以登记认定所有权作为标准的。因此，应当坚持物权法等规定的不动产物权的设立、转移、变更以登记为准的原则。对被执行人出卖房屋后未过户的，只要登记记载的权利人为被执行人，法院就应当执行该房屋，不应考虑第三人在未过户上是否存在过错问题。综上所述，法院可以依法查封该房产 。