刘某与张某系夫妻关系，北京市海淀区某处房屋原产权人登记为张某。2010年1月张某(甲方、卖方)与罗某(乙方、买方)、某中介公司(丙方、经纪方)三方签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方出售夫妻共有房产给乙方，成交价格为人民币1 380 000元。其中附件三为房屋出售共有权人意见书，载明：本人张某与刘某是某房产的产权人及共有权人，我们均同意出售该房产，并无纠纷。产权人张某签字按手印，共有权人一栏无刘某签名。2010年1月，张某与罗某签订《存量房屋买卖合同》，成交价格人民币860 000元。2010年2月，双方完成产权转移，罗某领取了房屋权属证书。当日，罗某向张某支付购房款350 000元。剩余购房款1 000 000元由罗某向招商银行股份有限公司北京分行申请贷款并已向张某支付完毕，此后房屋已实际交付罗某。刘某于2009年起诉要求确认《存量房屋买卖合同》无效，北京市海淀区人民法院认定张某将上述房屋转让给罗某依据的是《房屋买卖三方合同》，张某与罗某签订的《存量房屋买卖合同》主要意图是规避法律，损害了国家的利益，且该份合同订立并非出于张某、罗某的真实意思表示。故判决张某与罗某签订的《存量房屋买卖合同》无效。

    2011年1月，北京市住房和城乡建设委员会向罗某做出《撤销房屋登记决定书》，决定撤销罗某依据以上无效合同申请办理的房屋登记。现刘某起诉到法院要求《房屋买卖三方合同》无效。罗某主张诉争房屋系善意取得，向法院提交了张某、刘某身份证及结婚证复印件，承诺书，海淀区法院询问笔录。招商银行承诺书记载：售房人及共有人同意将位于北京市海淀区某处房屋出售给购房人。买卖双方向贵行提交的全部文件均为真实、合法、有效的，不存在隐瞒、欺诈、伪造等不实之处。售房人张某签字，共有人刘某签字，购房人罗某签字。在前一案件庭审过程中，张某称2010年1月刘某本人到场签字，罗某表示看了刘某身份证复印件，不能确定是否是刘某本人来的。在该案庭审过程中，张某称在银行办手续时，找了别的女人代替刘某去的，刘某并没有去签字，刘某对卖房一事不知情。

    原审法院经审理认为：罗某在购房过程中存在过错，首先，罗某在与张某、某中介公司签订《房屋买卖三方合同》时明知共有人刘某未签字确认同意出售诉争房屋，未对共有人刘某的意见尽到审查义务。其次，在办理贷款时罗某未审查刘某身份证原件，且不能确认刘某本人是否到场，亦未尽到合理的审查义务。最为重要的是，罗某为达到少交税的个人目的与张某合意签订了《存量房买卖合同》报房屋管理部门备案，该份合同已被生效的判决确认违反了法律规定、损害国家利益，并认定无效，且罗某依据此份合同取得的房屋产权证已被撤销。故罗某在购买诉争房屋并办理产权证的过程中存在违法行为，未尽到买受人的审查义务，其行为侵犯了诉争房共有人的合法权益，故依法判决《房屋买卖三方合同》无效。判决后，罗某不服，上诉至本院，主张原审法院认为上诉人在购房过程中存在过错是毫无根据的，上诉人已尽到审查义务。

    在二审审理过程中，法官希望买房人罗某能提交相关证据证明刘某知晓并到银行签字，但罗某并未提出充分证据。二审法院经审理认为：根据法律规定，夫妻一方无权私自处分夫妻共同房产。房屋买卖善意取得的构成要件之一是房屋已经完成过户。依据原审法院查明的事实，张某与罗某签订的《存量房屋买卖合同》已被认定为无效，且罗某取得的房屋产权证亦被撤销，故罗某不符合善意取得的构成要件，罗某主张已善意取得房屋，本院不予支持。夫妻一方出卖夫妻共同房屋时应当取得另一方的同意，否则应认定为无权处分而无效。现张某主张去银行签字的并非刘某本人，而上诉人未提供充分证据证明刘某同意张某出卖共有房产，未让刘某签写同意出售共有房产的声明，未尽到应有的审查义务，《房屋买卖三方合同》侵犯他人共有财产应认定为无效。需要提醒民众的是，买房人在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻同意处分的证明，尽量让房屋共有人亲自签字确认，以免侵犯其他共有人的权利，同时也保障自己的权利。